La première année d'une location meublée au réel se termine souvent par un déficit : frais d'acquisition, intérêts, mobilier, mise en location en cours d'année. Ce déficit a ses règles propres, qui le distinguent nettement du déficit foncier d'une location vide.
Deux choses différentes : le déficit et l'amortissement en réserve
- Le déficit naît quand les charges dépassent les recettes. Il figure sur la liasse et se reporte en case 5NY de la 2042-C-PRO.
- L'amortissement, lui, ne peut jamais créer ni augmenter un déficit (CGI art. 39 C). Quand il dépasse le résultat avant amortissement, la part non déduite est mise en réserve et déduite les années suivantes, sans durée maximale prévue par le texte.
Exemple. Recettes 4 000 €, charges 6 500 € (dont les frais d'acquisition, sur option), amortissement 7 000 €. Le déficit est de 2 500 € (les charges seules) ; les 7 000 € d'amortissement sont entièrement mis en réserve.
Sur quoi s'impute le déficit
Le déficit d'une location meublée non professionnelle ne s'impute pas sur le revenu global : il ne réduit ni l'impôt sur vos salaires, ni celui sur vos autres revenus. Il s'impute exclusivement sur les revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des dix années suivantes.
Source : CGI art. 156, I, 1° ter ; BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 240-250 ; consultés le 3 octobre 2026.
Concrètement, les déficits des années antérieures non encore imputés se reportent sur la 2042-C-PRO, en cases 5GA à 5GJ selon leur année d'origine (pour la déclaration 2026 : 2015 à 2024). Ils viennent en déduction de vos bénéfices de location meublée non professionnelle (case 5NA).
Ordre d'imputation
- Les charges de l'année viennent en déduction des recettes.
- Les amortissements de l'année sont déduits, dans la limite du résultat avant amortissement.
- Si un bénéfice subsiste, les déficits antérieurs s'imputent, les plus anciens en premier, avant qu'ils n'atteignent leur dixième année.
- Les amortissements en réserve viennent ensuite : leur report n'a pas de durée maximale, et le texte dit qu'ils « peuvent » être déduits. Les garder pour plus tard évite de laisser expirer un déficit.
C'est exactement ce que fait votre espace en ligne : il rejoue chaque année depuis la mise en location, suit la réserve d'amortissements et l'échéance de chaque déficit.
Questions fréquentes
Puis-je imputer un déficit LMNP sur mes revenus fonciers ?
Non. Les déficits de location meublée non professionnelle ne s'imputent que sur des revenus de même nature.
Que deviennent mes déficits si je vends le bien ?
Ils restent imputables sur vos autres revenus de location meublée non professionnelle, dans la limite des dix ans. Si vous n'en avez plus, ils sont perdus.
Que deviennent-ils si je deviens loueur professionnel ?
Ils ne s'imputent pas sur les bénéfices des années où l'activité est professionnelle, et redeviennent imputables si elle redevient non professionnelle, dans la limite des dix ans. Voir LMP ou LMNP.