C'est la règle qui surprend le plus les loueurs en meublé au régime réel : l'amortissement ne peut jamais rendre le résultat négatif. La part qui dépasse est mise de côté et reportée sur les années suivantes. Voici la règle, la façon de la suivre année après année, et un tableau de suivi complet sur six ans.
Projet de loi de finances pour 2027. Déposé le 1er octobre 2026, il propose de plafonner l'amortissement LMNP (2,5 % et 7 000 € par an et par foyer, 1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme) et de supprimer le report des amortissements non déduits à partir de 2027, le stock existant devenant déductible jusqu'en 2036. Ce n'est qu'un projet : voir PLF 2027 et LMNP.
La règle : pas de déficit par l'amortissement
Pour une location consentie par une personne physique, l'amortissement n'est déductible que dans la limite du loyer acquis, diminué des autres charges afférentes au bien (CGI art. 39 C, II-2). Autrement dit :
- si les loyers dépassent les charges, l'amortissement est déduit jusqu'à ramener le résultat à zéro, pas au-delà ;
- si les charges dépassent déjà les loyers, aucun amortissement n'est déduit cette année-là ;
- la part non déduite n'est pas perdue : l'amortissement régulièrement comptabilisé mais non déduit « peut être déduit du résultat des exercices suivants », dans la même limite (art. 39 C, II-3). Le texte ne fixe aucune durée maximale à ce report.
Source : CGI art. 39 C (Légifrance) ; BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 57 ; consultés le 3 octobre 2026.
À ne pas confondre avec le déficit. Un déficit LMNP ne peut naître que des charges (intérêts, taxe foncière, frais…) supérieures aux loyers. Il se reporte sur dix ans, sur les seuls revenus de location meublée non professionnelle. L'amortissement, lui, ne crée jamais de déficit : il est mis en réserve sans limite de durée. Voir déficit LMNP.
L'ordre de déduction, chaque année
- Loyers moins charges : c'est la limite (le « plafond ») pour l'amortissement.
- Amortissement de l'année : déduit dans cette limite ; l'excédent rejoint la réserve.
- Déficits des années antérieures : s'il reste un bénéfice, ils s'imputent, les plus anciens d'abord, avant d'atteindre leur dixième année.
- Amortissements en réserve : s'il reste encore un bénéfice, ils viennent le réduire. Comme ils n'ont pas de date limite, mieux vaut les garder pour après les déficits, qui, eux, expirent.
Exemple : un tableau de suivi sur six ans
Un appartement mis en location en juillet de l'année 1. Amortissement annuel : 8 000 € (4 000 € la première année, au prorata), puis 7 000 € à partir de l'année 5, une fois une partie du mobilier entièrement amortie. La première année, les frais d'acquisition déduits en charges créent un petit déficit.
| Année | Loyers | Charges | Loyers − charges | Amortissement de l'année | dont déduit | Déficit antérieur imputé | Réserve utilisée | Réserve en fin d'année | Résultat imposable |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 4 000 | 5 000 | − 1 000 | 4 000 | 0 | — | 0 | 4 000 | 0 (déficit 1 000) |
| 2 | 10 000 | 4 000 | 6 000 | 8 000 | 6 000 | 0 | 0 | 6 000 | 0 |
| 3 | 10 300 | 3 800 | 6 500 | 8 000 | 6 500 | 0 | 0 | 7 500 | 0 |
| 4 | 12 000 | 3 000 | 9 000 | 8 000 | 8 000 | 1 000 | 0 | 7 500 | 0 |
| 5 | 14 000 | 3 000 | 11 000 | 7 000 | 7 000 | 0 | 4 000 | 3 500 | 0 |
| 6 | 14 500 | 3 000 | 11 500 | 7 000 | 7 000 | 0 | 3 500 | 0 | 1 000 |
Exemple fictif, montants en euros.
Ce qu'il faut lire :
- Année 1 : les charges dépassent les loyers. Le déficit de 1 000 € vient des charges ; tout l'amortissement (4 000 €) part en réserve.
- Années 2 et 3 : l'amortissement est déduit jusqu'à ramener le résultat à zéro ; l'excédent (2 000 € puis 1 500 €) grossit la réserve, qui atteint 7 500 €.
- Année 4 : l'amortissement de l'année passe en entier ; il reste 1 000 €, absorbés par le déficit de l'année 1 avant qu'il n'expire. La réserve n'est pas touchée.
- Années 5 et 6 : la réserve est consommée (4 000 €, puis 3 500 €). En année 6, elle est épuisée : le premier euro imposable apparaît.
Sur six ans, ce loueur n'est imposé que sur 1 000 €, bien que ses loyers dépassent ses charges dès l'année 2.
L'état de suivi à joindre à la liasse
Le BOFiP propose un modèle d'état de suivi des amortissements non déduits (BOI-FORM-000038), à joindre à la déclaration de résultats. Voici ses principales lignes, remplies pour l'année 3 de l'exemple :
| Ligne | Contenu | Année 3 |
|---|---|---|
| A | Amortissements non déduits des exercices antérieurs | 6 000 € |
| B | Amortissements de l'exercice non déduits | 1 500 € |
| C | Total (A + B) | 7 500 € |
| F | Limite : loyers acquis diminués des autres charges | 6 500 € |
| G | Amortissements différés imputés sur l'exercice | 0 € |
| H | Reste à déduire, à reporter en ligne A l'année suivante | 7 500 € |
Source : BOI-BIC-AMT-20-40-10-40 et modèle BOI-FORM-000038 (BOFiP), consultés le 3 octobre 2026.
Exemple d'annexe complète : l'état de suivi sur six ans
Chaque année, l'état de suivi reprend la ligne H de l'année précédente en ligne A. Voici l'annexe de l'exemple, année par année : c'est le document à joindre à chaque liasse, et à conserver.
| Ligne | Libellé | Année 1 | Année 2 | Année 3 | Année 4 | Année 5 | Année 6 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Amortissements non déduits des exercices antérieurs | 0 | 4 000 | 6 000 | 7 500 | 7 500 | 3 500 |
| B | Amortissements de l'exercice non déduits | 4 000 | 2 000 | 1 500 | 0 | 0 | 0 |
| C | Total (A + B) | 4 000 | 6 000 | 7 500 | 7 500 | 7 500 | 3 500 |
| F | Limite : loyers acquis diminués des autres charges | 0 | 6 000 | 6 500 | 9 000 | 11 000 | 11 500 |
| G | Amortissements différés imputés sur l'exercice | 0 | 0 | 0 | 0 | 4 000 | 3 500 |
| H | Reste à déduire, reporté en ligne A l'année suivante | 4 000 | 6 000 | 7 500 | 7 500 | 3 500 | 0 |
En année 4, les 1 000 € restant après l'amortissement de l'exercice servent à imputer le déficit de l'année 1 : la ligne G reste à zéro. Montants en euros.
Modèle à télécharger. État de suivi des amortissements non déduits (Excel) : dix années, cellules à saisir en jaune (loyers, charges, amortissement de l'exercice, déficits imputés), lignes A, B, C, F, G et H calculées automatiquement, prérempli avec l'exemple de cet article.
Sur la liasse elle-même, l'usage est de réintégrer la part non déductible de l'exercice en ligne 318 du tableau 2033-B, et de déduire les amortissements des années antérieures imputés en ligne 350 (« divers à déduire »). La notice ne désigne pas expressément ces lignes pour l'article 39 C : c'est la pratique retenue. Voir liasse fiscale LMNP.
Les pièges à éviter
- Perdre la réserve en changeant d'outil ou de comptable : elle figure dans la liasse et l'état de suivi de l'année précédente. Sans eux, il faut la reconstituer depuis la mise en location.
- Repasser au micro-BIC : tant que vous y restez, les amortissements en réserve ne sont plus déductibles. À chiffrer avant de quitter le réel.
- Oublier la revente : depuis le 15 février 2025, seuls les amortissements déduits diminuent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value ; ceux restés en réserve ne le diminuent pas (plus-value LMNP).
Votre espace fait ce suivi pour vous. Il rejoue chaque année depuis la mise en location, applique le plafond, impute les déficits avant leur expiration, puis la réserve, et remplit l'état de suivi dans votre liasse. Créer mon espace.
Questions fréquentes
Les amortissements reportés expirent-ils ?
Non : l'article 39 C ne fixe pas de durée maximale de report, contrairement aux déficits, limités à dix ans.
Puis-je choisir de ne pas déduire l'amortissement une année ?
L'amortissement de l'année doit être comptabilisé ; il est déduit dans la limite du résultat. Pour la réserve des années antérieures, le texte dit qu'elle « peut » être déduite : c'est ce qui permet d'imputer d'abord les déficits qui arrivent à expiration.
La réserve d'amortissements réduit-elle mes prélèvements sociaux ?
Oui, indirectement : quand elle ramène le résultat imposable à zéro, il n'y a ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux sur ce résultat.