Acheter à deux sans être mariés, hériter à plusieurs d'un appartement, investir entre frères et sœurs : dans tous ces cas, le logement est détenu en indivision. Louer en meublé un bien indivis est possible, mais avec une règle que peu de loueurs connaissent : le micro-BIC est exclu, le régime réel s'impose. Voici les règles fiscales et civiles de l'indivision en location meublée.
Le régime réel obligatoire
Selon l'administration fiscale, un logement détenu en indivision ne peut pas bénéficier du régime micro-BIC : les revenus de sa location meublée doivent être déclarés au régime réel. Le BOFiP rattache cette exclusion à l'article 50-0 du code général des impôts. La FAQ de la DGFiP évoque des « cas particuliers » sans les détailler.
Ce n'est pas forcément une mauvaise nouvelle : au réel, les indivisaires déduisent leurs charges réelles et amortissent le logement et le mobilier, ce qui ramène souvent le résultat imposable à zéro pendant des années. Voir micro-BIC ou réel et amortissement LMNP.
Sources : CGI art. 50-0 ; impots.gouv.fr, « Les régimes d'imposition », modifiée le 8 avril 2026 ; BOI-BIC-DECLA-10-10-20 § 80 ; FAQ DGFiP « Régime des locations meublées », mars 2026 ; consultés le 4 octobre 2026.
Comment le résultat est réparti
- Le résultat de la location est déterminé pour l'ensemble de l'indivision, puis chaque indivisaire est imposé sur sa quote-part, selon ses droits dans le bien, sauf convention de répartition ayant date certaine avant la clôture de l'exercice.
- Un indivisaire qui paie seul une dépense ne peut pas la déduire au-delà de sa quote-part : les comptes entre indivisaires se règlent entre eux.
- Chaque indivisaire reporte sa quote-part sur sa propre 2042-C-PRO : bénéfice en 5NA, déficit en 5NY.
Source : BOI-BIC-CHAMP-70-20-70, consulté le 4 octobre 2026.
LMNP ou LMP : un statut par foyer
Le statut de loueur professionnel s'apprécie par foyer fiscal : les recettes de l'indivision sont réparties entre indivisaires au prorata de leurs droits, puis ajoutées aux autres recettes de location meublée de chaque foyer, et comparées aux 23 000 € et aux revenus d'activité du foyer (LMP ou LMNP).
- Époux et partenaires de PACS : imposés en commun, leurs quotes-parts s'additionnent.
- Concubins, frères et sœurs : chacun déclare séparément sa quote-part, et le statut s'apprécie dans chaque foyer.
Sources : CGI art. 155 IV ; BOI-BIC-CHAMP-40-10 § 50 et 130 ; FAQ DGFiP, mars 2026 ; service-public.gouv.fr F14485 ; consultés le 4 octobre 2026.
Qui décide : les règles du code civil
| Décision | Majorité requise |
|---|---|
| Gérer le bien, conclure ou renouveler un bail meublé d'habitation, donner un mandat de gestion | Deux tiers des droits indivis (et non des personnes) |
| Vendre le logement | Unanimité, sauf autorisation du tribunal judiciaire demandée par les deux tiers |
| Mesures conservatoires urgentes | Un seul indivisaire |
Pour éviter les blocages, les indivisaires peuvent signer une convention d'indivision : elle désigne un gérant, fixe la répartition des charges et des loyers, et organise la sortie. Elle est conclue pour cinq ans au plus si elle est à durée déterminée, renouvelable, ou à durée indéterminée.
Sources : code civil, art. 815, 815-3, 815-5-1 et 1873-1 à 1873-3 ; consultés le 4 octobre 2026.
Sortir de l'indivision
« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » (code civil, art. 815). Deux voies : vendre le logement et partager le prix, ou l'attribuer à l'un des indivisaires, qui verse une soulte aux autres.
| Règle | |
|---|---|
| Droit de partage | 2,50 % de l'actif net partagé ; 1,10 % depuis 2022 pour un partage consécutif à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS |
| Rachat de la part d'un indivisaire | Droit de partage de 2,50 % si le bien provient d'une succession, d'une communauté, d'une donation-partage, ou a été acheté par des époux ou des partenaires de PACS ; sinon, droits de mutation à examiner avec le notaire |
| Plus-value au partage | Pas d'imposition pour les indivisions successorales, entre époux ou partenaires de PACS, et entre concubins pour un bien acquis pendant le concubinage ; les autres co-acquéreurs (frères et sœurs par exemple) n'en bénéficient pas |
Lors d'une revente ultérieure par celui qui a reçu le bien, la plus-value est calculée en retenant la valeur et la date d'entrée dans l'indivision. Les amortissements déduits au réel minorent le prix d'acquisition (plus-value LMNP). Pour la base d'amortissement de celui qui rachète des parts et continue à louer, l'administration n'a pas pris position : à valider avec votre expert-comptable.
Sources : CGI art. 746, 750 II et 150 U IV ; BOI-RFPI-PVI ; consultés le 4 octobre 2026.
Les formalités
Au guichet unique, la déclaration de début d'activité d'une indivision se fait en « exploitation en commun », sous la forme « indivision entre personnes physiques exclusivement » : voir le guide INPI pas à pas. Gardez un compte bancaire dédié aux loyers et aux charges du bien : il simplifie la comptabilité commune et la répartition entre indivisaires.
Indivision, SCI ou SARL de famille ?
L'indivision est la formule la plus légère, sans statuts ni capital, mais fragile : chacun peut en sortir, et la vente exige l'unanimité. Une société organise mieux la gestion et la transmission, avec ses propres règles fiscales : une SCI qui loue en meublé passe à l'impôt sur les sociétés, la SARL de famille permet de rester à l'impôt sur le revenu. Voir SCI et LMNP.
Questions fréquentes
Nous avons hérité à trois d'un studio : pouvons-nous rester au micro-BIC ?
Non, selon l'administration : un logement en indivision relève du régime réel. Chacun déclarera sa quote-part du résultat calculé au réel. Voir succession et LMNP.
Mon frère refuse de vendre : que faire ?
Si vous détenez ensemble au moins les deux tiers des droits, vous pouvez demander au tribunal judiciaire l'autorisation de vendre. Sinon, une demande en partage reste possible, puisque nul n'est tenu de rester dans l'indivision.
Un couple marié qui achète ensemble est-il en indivision ?
Cela dépend du régime matrimonial. En communauté, le bien acheté pendant le mariage est commun ; en séparation de biens, les époux l'achètent en indivision. Dans les deux cas, ils forment un seul foyer fiscal. Faites préciser votre situation par le notaire avant de déclarer.
Les indivisaires peuvent-ils répartir les loyers autrement que selon leurs parts ?
Oui, par une convention ayant date certaine avant la clôture de l'exercice. Sans convention, la répartition suit les droits de chacun dans le bien.