Loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) : la différence ne dépend ni d'une inscription ni d'un choix, mais de deux conditions de montant. Elle a des conséquences importantes sur les déficits, les cotisations sociales et la plus-value.
Les deux conditions du statut professionnel
L'activité de location meublée est professionnelle lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :
- les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal dépassent 23 000 € ;
- ces recettes dépassent les revenus d'activité du foyer soumis à l'impôt sur le revenu : salaires, bénéfices industriels et commerciaux hors location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, rémunérations des gérants.
Si l'une des deux conditions n'est pas remplie, l'activité est non professionnelle. L'année du début et l'année de la cessation, les recettes sont ramenées à douze mois.
Source : CGI art. 155 IV, version du 21 février 2026. Depuis les revenus 2026, un non-résident compare ses recettes à ses revenus d'activité mondiaux (loi de finances pour 2026, art. 53).
Exemples
| Foyer | Recettes meublées | Autres revenus d'activité | Statut |
|---|---|---|---|
| Couple salarié, deux studios | 18 000 € | 70 000 € | LMNP (moins de 23 000 €) |
| Cadre, cinq appartements | 45 000 € | 80 000 € | LMNP (recettes inférieures aux salaires) |
| Retraité, quatre appartements | 40 000 € | 0 € (les pensions ne sont pas des revenus d'activité) | LMP |
Exemples fictifs, à titre d'illustration.
Ce qui change avec le statut professionnel
| LMNP | LMP | |
|---|---|---|
| Déficit | Imputable uniquement sur les revenus de location meublée non professionnelle, pendant 10 ans | Imputable sur le revenu global, sous conditions |
| Prélèvements sociaux et cotisations | Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (18,6 % depuis les revenus 2025) | Cotisations sociales des indépendants |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers, abattements pour durée de détention | Régime des plus-values professionnelles |
| Déclaration | Rubrique des locations meublées non professionnelles de la 2042-C-PRO | Rubrique des revenus professionnels |
Questions fréquentes
Peut-on choisir d'être LMNP ?
Non : le statut résulte des deux conditions de l'article 155 IV du code général des impôts. Il s'apprécie chaque année.
Que deviennent mes déficits si je deviens LMP ?
Les déficits de location meublée non professionnelle ne s'imputent pas sur les bénéfices des années où l'activité est professionnelle. Ils redeviennent imputables si l'activité redevient non professionnelle, dans la limite de dix ans. Voir déficit LMNP.
Les pensions de retraite comptent-elles comme revenus d'activité ?
Non, ce ne sont pas des revenus d'activité au sens de l'article 155 IV : c'est pourquoi des retraités deviennent plus souvent loueurs professionnels.