Au régime réel, le loueur en meublé dépose chaque année une déclaration de résultats : le formulaire 2031-SD et ses annexes 2033-A à 2033-G. Voici ce que contient chaque document, comment il se dépose, et ce qu'il faut reporter ensuite sur votre déclaration de revenus.
Réel simplifié ou réel normal ?
La très grande majorité des loueurs en meublé non professionnels relèvent du réel simplifié : formulaire 2031-SD et annexes 2033. Le réel normal, avec les annexes 2050 à 2059, ne concerne que des activités dont les recettes dépassent des seuils bien plus élevés, ou les loueurs qui ont choisi d'y opter.
Source : impots.gouv.fr, espace professionnel, rubrique sur la déclaration de résultats au régime réel, consultée le 3 octobre 2026.
Les documents, un par un
| Formulaire | Contenu | Pour un loueur en meublé |
|---|---|---|
| 2031-SD | Identification, régime, résultat fiscal | Adresse des biens, date de début d'activité, bénéfice ou déficit de l'année. |
| 2033-A | Bilan simplifié | Valeur des immobilisations (terrain, constructions, mobilier) et des amortissements cumulés, trésorerie, emprunts, compte de l'exploitant. |
| 2033-B | Compte de résultat simplifié | Loyers, charges, impôts et taxes, intérêts, dotations aux amortissements, et le passage au résultat fiscal. |
| 2033-C | Immobilisations, amortissements, plus et moins-values | Les mouvements de l'année : achats, mises au rebut, cessions, dotations par catégorie. |
| 2033-D | Provisions, amortissements dérogatoires, déficits reportables | Le suivi des déficits reportés. |
| 2033-E | Détermination de la valeur ajoutée | Utilisée pour la cotisation sur la valeur ajoutée ; en pratique, rarement significative pour un LMNP. |
| 2033-F et 2033-G | Composition du capital, filiales et participations | Concernent les sociétés ; généralement sans objet pour un loueur en nom propre. |
Le point qui demande le plus de soin : le suivi des amortissements. Les dotations de l'année ne sont déductibles que dans la limite du résultat avant amortissement (CGI art. 39 C) ; la part non déduite est reportée. Ce suivi doit être tenu d'une année sur l'autre et apparaître de façon cohérente dans la liasse.
Comment déposer la liasse
La déclaration de résultats est obligatoirement dématérialisée. Deux voies existent :
- le mode EFI : vous saisissez vous-même les formulaires dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr, ouvert avec votre SIRET ;
- le mode EDI : un partenaire, par exemple un expert-comptable, transmet la liasse pour vous.
Le non-respect de l'obligation de télédéclaration est sanctionné par une majoration (CGI art. 1738). Déposer la liasse avant votre déclaration de revenus permet en outre que le résultat soit reporté sur votre 2042-C-PRO.
La date limite
Deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de l'année suivante, avec un délai supplémentaire de 15 jours calendaires en cas de télétransmission. Voir l'article date limite de la déclaration LMNP.
Après la liasse : la déclaration de revenus
Le résultat de la liasse se reporte dans la rubrique des locations meublées non professionnelles de la 2042-C-PRO. Pour les revenus 2025 (déclaration de 2026), déclarant 1 :
| Situation | Case |
|---|---|
| Bénéfice au régime réel | 5NA |
| Déficit au régime réel | 5NY |
| Déficits des années antérieures non encore imputés | 5GA à 5GJ |
Source : formulaire 2042-C-PRO n° 11222*28 et notice 2041 NOT-DDFiP (revenus 2025), consultés le 3 octobre 2026. Les cases du déclarant 2 et des personnes à charge sont détaillées dans l'article 2042-C-PRO et location meublée.
Questions fréquentes
Où trouver le formulaire 2031 ?
Le formulaire et sa notice sont publiés chaque année sur impots.gouv.fr. Mais la liasse ne peut pas être déposée sur papier : elle doit être télédéclarée, en EFI ou en EDI.
Un loueur au micro-BIC doit-il déposer une 2031 ?
Non. Au micro-BIC, vous reportez simplement vos recettes brutes sur la 2042-C-PRO, et l'abattement est appliqué automatiquement.
Faut-il tenir une comptabilité complète ?
Au réel simplifié, les obligations comptables sont allégées, mais il faut pouvoir établir un bilan et un compte de résultat, conserver les justificatifs et tenir le tableau des immobilisations et des amortissements. C'est exactement ce que fait votre espace en ligne.