Un divorce ou une rupture de PACS pose trois questions pour un logement loué en meublé : comment déclarer les loyers l'année de la séparation, qui garde le bien et à quel coût, et que deviennent les déficits et les amortissements accumulés. Voici les règles, et les points que l'administration n'a pas tranchés.
L'année de la séparation : deux déclarations
L'année du divorce, de la séparation de corps ou de la rupture du PACS, chaque ex-conjoint fait sa propre déclaration pour toute l'année (CGI art. 6, 5). Chacun déclare ses revenus personnels et sa part des revenus des biens communs ou indivis : la moitié, sauf preuve d'une autre répartition.
Pour les revenus de location meublée d'un bien commun, aucun texte ne précise la répartition à retenir. La règle de l'indivision, une répartition au prorata des droits de chacun, est la référence la plus proche. Au régime réel, le résultat de l'année se calcule pour le bien, puis se répartit. Rappel : un bien détenu en indivision relève du régime réel, le micro-BIC est exclu.
Sources : CGI art. 6, 5 ; BOI-IR-CHAMP-20-20-10 § 10 et 140 à 150 ; BOI-IR-CHAMP-20-20-20 § 70 ; consultés le 4 octobre 2026.
Le statut se recalcule pour chaque nouveau foyer
Le statut de loueur non professionnel ou professionnel s'apprécie au niveau du foyer fiscal : plus de 23 000 € de recettes, et des recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer (LMP ou LMNP). Après la séparation, chaque ex-conjoint forme un foyer distinct, avec ses propres revenus d'activité. Celui qui garde plusieurs biens et a peu de revenus d'activité peut donc franchir le seuil du loueur professionnel, avec ses conséquences sociales (Urssaf). Faites le calcul dès le projet de partage.
Source : BOI-BIC-CHAMP-40-10 § 50 (15 avril 2026), consulté le 4 octobre 2026.
Le partage : 1,10 % et pas de plus-value
| Règle | |
|---|---|
| Droit de partage | 1,10 % de l'actif net partagé depuis le 1er janvier 2022, pour les partages consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS (2,50 % dans les autres cas). Les concubins n'en bénéficient pas. |
| Soulte | Entre époux ou partenaires de PACS, la soulte n'est pas traitée comme une vente : elle reste dans le droit de partage. |
| Plus-value | Pas d'imposition au partage, même avec soulte, quel que soit le régime matrimonial. Pour les partenaires de PACS, cela vaut aussi pour les biens acquis avant le pacte. |
Pour un loueur professionnel, le partage n'entraîne pas d'imposition si celui qui reçoit le bien le maintient à son bilan ; la soulte doit alors tenir compte de l'impôt latent.
Sources : CGI art. 746, 748 et 150 U IV ; BOI-ENR-PTG-10-10 § 160 ; BOI-RFPI-PVI-10-40-100 ; BOI-BIC-PVMV-10-10-20 § 390 et 400 ; consultés le 4 octobre 2026.
Celui qui garde le bien
- Il poursuit seul la location : il le signale au guichet unique, à son nom (modification ou création selon les cas) ; voir le guide INPI.
- Base d'amortissement : pour la moitié reçue de l'autre, l'administration n'a pas indiqué s'il faut reprendre la valeur d'origine ou la valeur du partage. Ne fixez pas le nouveau plan d'amortissement sans l'avis de votre expert-comptable.
- Emprunt pour payer la soulte : en BIC, les intérêts sont déductibles s'ils financent les besoins de l'activité. Aucun texte ne vise expressément la soulte d'un logement loué en meublé : à faire valider.
- Revente ultérieure : la plus-value est calculée sur la valeur du bien à son entrée dans l'indivision ou la communauté, et non sur la soulte payée. Les amortissements déduits au réel minorent ce prix ; l'administration n'a pas dit si ceux déduits par l'ex-conjoint comptent aussi (plus-value LMNP).
Source : BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 § 410, consulté le 4 octobre 2026.
Déficits et amortissements en réserve
Les déficits reportables du couple se répartissent par moitié entre les ex-conjoints, sauf preuve d'une autre quote-part ou de leur origine propre à l'un d'eux. Pour les déficits de location meublée, qui viennent d'un bien précis, cette preuve de l'origine est souvent possible : gardez les liasses et le tableau de suivi. Le sort des amortissements restés en réserve n'est pas traité par les textes (amortissements reportables).
Source : BOI-IR-CHAMP-20-20-10 § 165, consulté le 4 octobre 2026.
Payer une prestation compensatoire avec le logement
Céder un bien propre au titre de la prestation compensatoire est une cession à titre onéreux : la plus-value est imposable comme lors d'une vente. Pour un bien commun ou indivis attribué dans le partage, ce sont les règles du partage qui s'appliquent. Le coût d'enregistrement dépend de la nature du bien : à chiffrer avec le notaire.
Sources : BOI-RFPI-PVI-10-30 § 20 ; CGI art. 1133 ter ; consultés le 4 octobre 2026.
Questions fréquentes
Nous divorçons en cours d'année : qui déclare les loyers du studio commun ?
Chacun déclare sa part sur sa propre déclaration, en principe la moitié, pour toute l'année.
Nous étions pacsés : avons-nous droit au droit de partage de 1,10 % ?
Oui, il s'applique aux partages consécutifs à une rupture de PACS. Les concubins, eux, restent à 2,50 %.
Je garde l'appartement et je verse une soulte : vais-je payer une plus-value ?
Non, le partage n'est pas imposé. Mais lors d'une revente future, votre plus-value sera calculée sur la valeur d'entrée du bien dans le patrimoine commun, pas sur la soulte, et les amortissements déduits seront retirés du prix.
Mon ex-conjoint garde le bien : dois-je faire une démarche ?
Si vous cessez toute location meublée, déclarez votre cessation au guichet unique et déposez votre dernière déclaration de résultat. Voir revente et cessation.