Qui doit faire une déclaration LMNP au réel ?
Tout loueur en meublé non professionnel relève, selon ses recettes et ses choix, de l'un des deux régimes fiscaux des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :
- le micro-BIC, sur option ou par défaut sous un plafond de recettes : un abattement forfaitaire remplace toutes les charges, et vous reportez simplement vos recettes brutes sur votre déclaration de revenus ;
- le régime réel, sur option ou obligatoire au-dessus du plafond : vous déduisez vos charges réelles et l'amortissement du logement et du mobilier, mais vous devez déposer une déclaration de résultats, la liasse fiscale.
C'est cette liasse qui fait peur, et c'est elle que nous préparons avec vous. Les plafonds du micro-BIC sont détaillés dans notre article sur le micro-BIC en location meublée ; pour savoir si le réel vous fait gagner de l'argent, utilisez le simulateur.
Les documents à déposer
Au régime réel simplifié, qui est celui de la quasi-totalité des loueurs en meublé non professionnels, la déclaration se compose de :
| Document | Ce qu'il contient |
|---|---|
| Formulaire 2031-SD | L'identification de l'activité et le résultat fiscal (bénéfice ou déficit). |
| Annexes 2033-A à 2033-G | Le bilan simplifié, le compte de résultat, les immobilisations et amortissements, les déficits et provisions, et les autres informations demandées. |
| Déclaration de revenus 2042-C-PRO | Le report du résultat dans votre déclaration personnelle : case 5NA pour un bénéfice, case 5NY pour un déficit (déclarant 1, formulaire 2026). |
La liasse doit obligatoirement être télédéclarée : soit par vous-même depuis votre espace professionnel sur impots.gouv.fr (mode EFI), soit par un partenaire comme un expert-comptable (mode EDI). Le détail ligne à ligne est sur notre page liasse fiscale 2031 et 2033, et le report sur la déclaration de revenus dans l'article 2042-C-PRO et location meublée.
Source : impots.gouv.fr, « Dans le cas d'une entreprise concernée par un régime réel d'imposition, l'impôt… » et formulaire 2042-C-PRO n° 11222*28 (revenus 2025), consultés le 3 octobre 2026.
Le calendrier
La déclaration de résultats se dépose au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de l'année qui suit celle des revenus, avec un délai supplémentaire de 15 jours calendaires en cas de télétransmission. Elle doit être déposée avant votre déclaration de revenus, dont les dates limites en ligne s'échelonnent ensuite selon votre département.
Pour les revenus 2025, impots.gouv.fr indiquait une date de dépôt au 4 mai 2026, avant le délai de 15 jours ; les déclarations de revenus en ligne se clôturaient les 21 mai, 28 mai et 4 juin 2026 selon les départements. Le détail est dans notre article sur la date limite de la déclaration LMNP.
Votre déclaration avec Declarer-lmnp.pro
- Vous créez votre espace et décrivez vos biens. Date d'achat et de mise en location, prix, frais d'acquisition, part du terrain, mobilier, travaux. L'espace propose une répartition par composants que vous pouvez ajuster.
- Vous saisissez l'année. Loyers encaissés et charges payées, bien par bien. Le résultat, les amortissements déductibles et ceux mis en réserve se calculent au fur et à mesure, avec la comparaison au micro-BIC.
- Vous commandez la déclaration. Soit vous déclarez vous-même (300 € TTC par an) : l'espace génère votre liasse case par case et vous la déposez sur Teledec ou dans votre espace professionnel impots.gouv.fr. Soit vous la confiez à l'expert-comptable (500 € TTC par an pour un bien, 100 € par bien supplémentaire) et déposez vos justificatifs dans le dossier de l'année.
- L'expert-comptable vérifie et télétransmet. Il contrôle les montants sur pièces, vous pose ses questions dans la messagerie du dossier, établit la liasse 2031 et ses annexes 2033, la télétransmet, puis vous remet la liasse, l'accusé de réception et les montants à reporter sur votre déclaration de revenus.
La simulation est gratuite ; vous ne payez que lorsque vous générez votre liasse ou la confiez à l'expert-comptable. Les formules sont sur la page tarifs, et le rôle de l'expert-comptable est détaillé sur la page expert-comptable LMNP.
Les pièces à réunir
- l'acte d'achat, avec le prix, les frais de notaire et, s'il y a lieu, les honoraires d'agence ;
- le tableau d'amortissement de l'emprunt et l'attestation annuelle des intérêts et de l'assurance ;
- l'avis de taxe foncière et, si vous en avez un, l'avis de cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
- les appels de charges et le décompte annuel de copropriété ;
- les factures de mobilier, d'équipement et de travaux ;
- le relevé des loyers encaissés : relevés bancaires, quittances, relevés de l'agence ou des plateformes de réservation ;
- la liasse de l'année précédente si vous étiez déjà au réel, pour reprendre les amortissements et les déficits reportés.
Questions fréquentes
Puis-je faire ma déclaration LMNP moi-même ?
Oui. Un loueur au réel simplifié peut télédéclarer sa liasse depuis son espace professionnel sur impots.gouv.fr. Il faut alors établir soi-même le bilan, le compte de résultat et le tableau des amortissements. Notre espace fait ces calculs ; la vérification et la télétransmission par l'expert-comptable sont optionnelles.
Que se passe-t-il si je dépose en retard ?
Le dépôt tardif d'une déclaration de résultats expose à une majoration et à des intérêts de retard, et le non-respect de l'obligation de télédéclaration est lui-même sanctionné. Mieux vaut confier le dossier tôt, dès le début de l'année.
Je n'ai pas encore de numéro SIRET, est-ce un problème ?
Il en faut un pour déposer la liasse. Le démarrage de l'activité se déclare en ligne sur le guichet unique des formalités des entreprises, dans les quinze jours qui suivent le premier jour de location : voir notre article déclarer son activité LMNP au guichet unique.
J'ai plusieurs logements meublés : une liasse par logement ?
Non, en principe : les locations meublées non professionnelles que vous exploitez forment une seule activité, déclarée sur une seule liasse. Les biens détenus en indivision ou par chacun des époux séparément demandent un examen au cas par cas. L'espace calcule chaque bien séparément, puis l'ensemble.