Renseignez vos loyers, vos charges et le prix de votre logement : le simulateur calcule votre revenu imposable au micro-BIC et au régime réel, et l'impôt correspondant à votre taux marginal, prélèvements sociaux compris.
Calcul indicatif, fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé. Barèmes micro-BIC de l'article 50-0 du CGI (loi Le Meur, seuils 2026 du décret n° 2026-562) et prélèvements sociaux de 18,6 % sur les revenus de location meublée, à jour du 3 octobre 2026. Le simulateur ne tient pas compte du plafond de recettes du micro-BIC si vous avez plusieurs locations de natures différentes, ni des déficits ou amortissements reportés des années précédentes.
Comment lire le résultat
Au micro-BIC
Un abattement forfaitaire, qui dépend de la nature de la location, est appliqué aux recettes : 50 % pour la location meublée de longue durée et les meublés de tourisme classés, 30 % pour les meublés de tourisme non classés, avec un minimum de 305 €. Vos charges réelles ne comptent pas.
Au régime réel
On retire des recettes les charges réellement payées, puis l'amortissement de l'année : le prix du logement hors terrain divisé par sa durée d'amortissement, plus le mobilier. Mais l'amortissement ne peut pas créer de déficit : s'il dépasse le résultat avant amortissement, l'excédent est mis en réserve et déduit les années suivantes. C'est pourquoi beaucoup de loueurs au réel ne paient pas d'impôt sur leurs loyers pendant de longues années.
L'impôt estimé
Le revenu imposable est multiplié par votre taux marginal d'impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux de 18,6 % applicables aux revenus de location meublée non professionnelle depuis l'imposition des revenus 2025. C'est un ordre de grandeur : le calcul exact dépend de l'ensemble de vos revenus.
Ce que le simulateur simplifie
- Il utilise une durée moyenne pour le bâti, quand la déclaration réelle répartit le prix entre plusieurs composants ayant chacun sa durée. Le calculateur d'amortissement par composants donne le détail.
- La première année, l'amortissement se calcule au prorata des jours de location ; le simulateur raisonne sur une année pleine.
- Il ne reprend ni les amortissements en réserve ni les déficits des années précédentes. Votre espace en ligne, lui, les suit d'une année sur l'autre.
- Il ne compte pas le coût de la comptabilité au réel, qui est lui-même une charge déductible.
Pour aller plus loin, créez votre espace : avec vos vrais chiffres, bien par bien et année après année, il calcule le résultat au réel et le compare au micro-BIC, y compris avec les reports.
L'impôt n'est qu'une partie de l'équation : pour mesurer ce que rapporte réellement un investissement, voir calculer la rentabilité brute, nette et nette-nette d'un investissement locatif.
Questions fréquentes
Quand le micro-BIC est-il plus intéressant que le réel ?
Quand vos charges et vos amortissements sont faibles par rapport à l'abattement : logement acheté il y a longtemps et déjà en grande partie amorti, bien reçu par donation ou succession pour une faible valeur, ou petites recettes pour lesquelles le coût de la comptabilité pèse lourd.
Peut-on passer du réel au micro-BIC ?
Oui, en renonçant à l'option pour le réel dans les délais prévus. Mais au micro-BIC, les amortissements mis en réserve ne sont plus déductibles. Le choix mérite d'être chiffré avant d'être fait.
Les seuils du micro-BIC ont-ils changé ?
Oui : depuis les revenus 2025 (loi Le Meur), les meublés de tourisme classés sont alignés sur la location de longue durée (77 700 €, 50 %), et les meublés de tourisme non classés sont limités à 15 000 € avec 30 % d'abattement. Pour les revenus 2026 à 2028, le seuil de 77 700 € passe à 83 600 €. Voir micro-BIC en location meublée et loi Le Meur.