On n'est pas enfermé dans un régime : un loueur en meublé au micro-BIC peut opter pour le régime réel, puis y renoncer et revenir au micro-BIC ; et au-delà des seuils, le passage au réel s'impose. Encore faut-il respecter les délais et la forme. Voici les règles, dans les deux sens.
| Vous voulez… | Comment | Avant quand | Effet |
|---|---|---|---|
| Passer du micro-BIC au réel | Lettre au service des impôts des entreprises (papier libre, ou messagerie sécurisée de l'espace professionnel) | Date limite de la déclaration de revenus de l'année précédant celle du changement | Au 1er janvier, pour un an renouvelable tacitement |
| Revenir du réel au micro-BIC | Lettre de renonciation au même service | Date limite de dépôt de la déclaration de résultats de l'année précédente | Retour au micro-BIC à partir du 1er janvier suivant |
| Rien (dépassement des seuils) | Passage automatique ; prévenir le service des impôts | — | Réel au 1er janvier après deux années consécutives de dépassement |
| Rien (retour sous les seuils) | Retour automatique au micro-BIC, sauf option | — | Dès l'année qui suit le retour sous le seuil |
Sources : CGI art. 50-0, 4 (version en vigueur depuis le 1er juillet 2026) ; BOI-BIC-DECLA-10-30, BOI-BIC-DECLA-10-10-20 ; impots.gouv.fr, « Les régimes d'imposition » ; FAQ DGFiP « Régime des locations meublées » (mars 2026) ; consultés le 3 octobre 2026.
Opter pour le régime réel
- Comment : aucune forme imposée. Une lettre datée et signée adressée à votre service des impôts des entreprises, ou un message par la messagerie sécurisée de votre espace professionnel. Ce n'est pas une case de la déclaration de revenus.
- Quand : au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année qui précède celle à partir de laquelle vous voulez être au réel. Exemple : pour être au réel sur vos revenus 2027, optez au plus tard à la date limite de votre déclaration de revenus déposée en 2027 (revenus 2026).
- La première année : l'option peut être exprimée dès la déclaration de début d'activité sur le guichet unique (guide pas à pas, rubrique « options fiscales ») ; à défaut, jusqu'à la date limite de la déclaration de revenus de la première année, ou en déposant directement une liasse 2031 dans les délais.
- Durée : l'option vaut un an et se reconduit tacitement d'année en année. L'entrée au réel se fait toujours au 1er janvier.
Revenir au micro-BIC
- Comment : une lettre de renonciation à l'option, adressée au service des impôts des entreprises.
- Quand : avant la date limite de dépôt de la déclaration de résultats de l'année précédant celle du retour. impots.gouv.fr vise la date limite de la liasse 2031 ; c'est la date la plus prudente à retenir.
- À chiffrer avant : au micro-BIC, aucun amortissement n'est déductible. Les amortissements mis en réserve et les déficits restant à reporter ne trouvent donc plus à s'employer tant que vous y restez ; aucun texte ne règle expressément leur sort en cas de retour au micro-BIC. Et les amortissements déjà déduits restent réintégrés dans la plus-value à la revente (réintégration des amortissements).
Quand le réel s'impose
Le micro-BIC cesse quand vos recettes dépassent le seuil deux années consécutives : le réel s'applique alors à partir du 1er janvier de l'année suivante. En cas de création, le micro-BIC s'applique l'année de création et la suivante. La FAQ de la DGFiP invite à prévenir le service des impôts des entreprises par la messagerie sécurisée. Les seuils sont détaillés dans seuils et plafonds LMNP.
Exemple. Un meublé de tourisme non classé encaisse 18 000 € en 2026 et 19 000 € en 2027, au-dessus du seuil de 15 000 €. Deux années de dépassement : le régime réel s'applique à partir du 1er janvier 2028. S'il avait opté pour le réel avant, il en aurait profité plus tôt.
Quand revient-on au micro-BIC tout seul ?
Si vous étiez au réel de plein droit (par dépassement) et que vos recettes repassent sous le seuil, le réel reste dû pour l'année du retour sous le seuil, et le micro-BIC s'applique automatiquement dès l'année suivante, sauf si vous optez pour rester au réel.
Faut-il changer de régime ?
Le réel est souvent plus favorable dès qu'il y a un emprunt, des charges et un bien récent à amortir ; le micro-BIC reste intéressant pour de petites recettes ou un bien déjà largement amorti. Faites le calcul avec le simulateur micro-BIC ou réel, et voyez la fiscalité de la location meublée.
Questions fréquentes
Puis-je opter pour le réel en cours d'année ?
L'option prend effet au 1er janvier : il faut l'exercer dans le délai prévu, au plus tard à la date limite de la déclaration de revenus de l'année précédente (ou dès la création pour la première année).
Dois-je renouveler mon option chaque année ?
Non, elle se reconduit tacitement d'année en année tant que vous n'y renoncez pas.
Le changement de régime se fait-il sur le guichet unique ?
Lors de la création, le régime choisi s'indique dans la déclaration de début d'activité. Ensuite, l'option ou la renonciation s'adresse au service des impôts des entreprises.