LMNP : le statut de loueur en meublé non professionnel

LMNP : définition

LMNP signifie loueur en meublé non professionnel. C'est la situation fiscale de la personne qui loue un ou plusieurs logements meublés sans remplir les conditions du loueur professionnel. Il ne s'agit pas d'une forme de société ni d'un statut qu'on demande : c'est la façon dont l'administration fiscale qualifie l'activité.

Les revenus d'une location meublée ne sont pas des revenus fonciers, comme ceux d'une location vide : ce sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). C'est ce qui permet, au régime réel, de déduire l'amortissement du logement et du mobilier, l'atout principal de la location meublée.

LMNP ou LMP : la frontière

L'activité est professionnelle (LMP) quand deux conditions sont réunies : les recettes annuelles de location meublée du foyer fiscal dépassent 23 000 €, et elles dépassent les autres revenus d'activité du foyer (salaires, bénéfices, rémunérations de gérant…). Si l'une des deux conditions manque, vous êtes LMNP.

Source : CGI art. 155 IV, version du 21 février 2026. Depuis les revenus 2026, un non-résident compare ses recettes à ses revenus d'activité mondiaux (loi de finances pour 2026).

Les conséquences du passage au statut professionnel sont importantes (déficits imputables sur le revenu global, cotisations sociales, régime des plus-values professionnelles) : voir notre article LMP ou LMNP.

Qu'est-ce qu'un logement meublé ?

Pour une location de résidence principale, le logement doit comporter au minimum le mobilier fixé par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres des chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment à −6 °C au plus, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien ménager. La liste complète et les règles du bail sont dans l'article bail meublé.

Les deux régimes fiscaux

Plafond de recettes et taux d'abattement. Sources : CGI art. 50-0 (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur) ; décret n° 2026-562 du 29 juin 2026 et BOI-BAREME-000044 pour les seuils 2026 à 2028 ; consultés le 3 octobre 2026.

Le plafond s'apprécie sur les recettes de l'année précédente ou de l'avant-dernière année : le réel ne devient obligatoire qu'après deux années consécutives de dépassement. Pour comparer les deux régimes avec vos chiffres, utilisez le simulateur micro-BIC ou réel.

La location nue relève d'un autre régime, celui des revenus fonciers, avec ses propres options : voir revenus fonciers, micro-foncier ou régime réel.

Les obligations du loueur

1. Déclarer le début d'activité en ligne, sur le guichet unique des formalités des entreprises, dans les quinze jours qui suivent le premier jour de location. Vous obtenez un numéro SIRET (mode d'emploi).
2. Déposer la déclaration de résultats si vous êtes au réel : la liasse 2031 et ses annexes 2033, obligatoirement télédéclarée (déclaration LMNP).
3. Reporter vos revenus sur la déclaration 2042-C-PRO : recettes brutes au micro-BIC, résultat au réel (quelles cases ?).
4. Déclarer la CFE l'année de création, sur le formulaire 1447-C, au plus tard le 31 décembre (CFE du loueur en meublé).
5. Pour un meublé de tourisme, respecter les obligations d'enregistrement et, pour une résidence principale, le plafond de jours de location (location Airbnb et impôts).

Les autres impôts

• Prélèvements sociaux : 18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle depuis l'imposition des revenus 2025, contre 17,2 % pour les revenus fonciers (ce qui a changé).
• TVA : la location meublée d'habitation en est exonérée, sauf si elle s'accompagne d'au moins trois des quatre services para-hôteliers (location meublée et TVA).
• CFE : due à partir de la deuxième année, avec une exonération de la cotisation minimum quand les recettes ne dépassent pas 5 000 €.

À la revente

La plus-value d'un loueur en meublé non professionnel suit le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention. Mais pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition est diminué des amortissements déduits, ce qui augmente la plus-value imposable, sauf pour certaines résidences de services (étudiants, seniors, EHPAD). Voir plus-value LMNP.

Questions fréquentes

Faut-il créer une société pour être LMNP ?

Non. Le LMNP est une personne physique qui loue en direct. Une société civile immobilière qui loue en meublé devient en principe passible de l'impôt sur les sociétés : voir LMNP ou SCI.

Le déficit d'une location meublée réduit-il mon impôt sur le salaire ?

Non. En location meublée non professionnelle, le déficit ne s'impute que sur les revenus de location meublée non professionnelle, pendant les dix années suivantes. Voir déficit LMNP.

Puis-je être LMNP pour une partie de ma résidence principale ?

Oui, la location d'une chambre meublée est une location meublée. Elle peut bénéficier d'exonérations particulières, notamment de CFE quand le loyer reste raisonnable et que le locataire y établit sa résidence principale.