Faut-il acheter en nom propre pour louer en meublé, ou passer par une société civile immobilière (SCI) ? La réponse tient d'abord à une règle fiscale : une SCI qui loue en meublé change de régime d'imposition.
La règle : une SCI qui loue en meublé devient passible de l'impôt sur les sociétés
La location meublée est une activité commerciale. Une société civile qui s'y livre, même de façon occasionnelle ou saisonnière, devient passible de l'impôt sur les sociétés (CGI art. 206-2), qu'elle soit ou non propriétaire des meubles.
L'administration admet une tolérance : la société civile reste à l'impôt sur le revenu tant que ses recettes commerciales hors taxes n'excèdent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes. En cas de dépassement occasionnel, on regarde la moyenne de l'année et des trois années précédentes.
Sources : CGI art. 206-2 ; BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 40 ; BOI-IS-CHAMP-10-30 § 250, 320 et 330 ; consultés le 3 octobre 2026.
Conséquence pratique : une SCI dont l'activité principale est la location meublée relève de l'impôt sur les sociétés, et non du régime des loueurs en meublé non professionnels, qui est un régime de l'impôt sur le revenu pour des personnes physiques.
Comparaison
| LMNP en nom propre | SCI à l'impôt sur les sociétés | |
|---|---|---|
| Imposition des loyers | Impôt sur le revenu, régime micro-BIC ou réel | Impôt sur les sociétés au niveau de la société |
| Amortissement | Au réel, sans créer de déficit | Oui, selon les règles de l'impôt sur les sociétés |
| Prélèvements sociaux | 18,6 % sur le résultat imposable | Sur les dividendes distribués aux associés |
| Revente | Plus-value des particuliers, abattements pour durée de détention, amortissements déduits réintégrés depuis le 15 février 2025 | Plus-value professionnelle calculée sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention |
| Formalisme | Liasse annuelle au réel | Statuts, comptes annuels, assemblées, dépôt des comptes |
Comment choisir
Le nom propre convient à la plupart des investisseurs particuliers : simple, souple, et fiscalement efficace au réel. La société trouve son intérêt quand il s'agit de loger plusieurs associés, d'organiser une transmission, ou de capitaliser les revenus sans les distribuer. Le choix se fait avant l'achat, chiffres à l'appui.
Pour une SCI qui loue nu, à l'impôt sur le revenu, les étapes de constitution sont détaillées dans créer une SCI : étapes, statuts et coûts.
Questions fréquentes
Ma SCI à l'IR peut-elle louer un appartement meublé ?
Si les recettes de location meublée dépassent 10 % de ses recettes totales, la SCI devient passible de l'impôt sur les sociétés. Il faut donc le vérifier avant de meubler un logement détenu en SCI.
Peut-on être LMNP en indivision ?
Oui : chaque indivisaire est imposé sur sa quote-part du résultat, dans les conditions de la location meublée non professionnelle.
Existe-t-il une société à l'impôt sur le revenu pour louer en meublé ?
Certaines sociétés commerciales familiales peuvent, sur option, être imposées à l'impôt sur le revenu. Le dispositif a ses conditions propres : à examiner avec un conseil.