LMNP, Censi-Bouvard, Pinel : trois façons d'alléger l'impôt d'un investissement locatif, souvent comparées. Mais deux d'entre elles sont fermées aux nouveaux investissements, et elles ne fonctionnent pas du tout de la même façon. Voici ce qui reste possible en 2026, et ce que deviennent les investisseurs qui en bénéficient encore.
En un coup d'œil
| LMNP au réel | Censi-Bouvard | Pinel | |
|---|---|---|---|
| Mécanisme | Amortissement du logement et du mobilier, déduit des loyers | Réduction d'impôt de 11 % du prix, étalée sur 9 ans | Réduction d'impôt selon la durée d'engagement |
| Type de location | Meublée | Meublée, en résidence de services | Nue uniquement |
| Ouvert aux nouveaux achats en 2026 ? | Oui | Non : acquisitions jusqu'au 31 décembre 2022 | Non : acquisitions jusqu'au 31 décembre 2024 |
| Plafond | Amortissement limité au résultat, reporté sinon | Prix retenu dans la limite de 300 000 € | Selon le dispositif |
Le Censi-Bouvard
- Principe : une réduction d'impôt pour l'achat d'un logement neuf ou réhabilité dans une résidence de services (étudiants, seniors, EHPAD), loué meublé à l'exploitant.
- Montant : 11 % du prix de revient retenu dans la limite de 300 000 €, répartis sur neuf ans.
- Fin : acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2022.
- Engagement : louer neuf ans à l'exploitant ; en cas de rupture, la réduction est reprise l'année de la rupture.
- Cumul avec l'amortissement : il est encadré, et non interdit. Le logement ne peut être amorti que pour la part de son prix qui excède la base de la réduction d'impôt (CGI art. 39 G). Le mobilier et la part excédentaire s'amortissent normalement au réel.
Sources : CGI art. 199 sexvicies et 39 G ; BOFiP ; consultés le 4 octobre 2026.
Si vous avez acheté en Censi-Bouvard, vous restez loueur en meublé non professionnel : vous déclarez vos loyers en BIC, et la réduction d'impôt sur la 2042-C. Voir LMNP en résidence de services et TVA.
Le Pinel
- Location nue obligatoire : le Pinel est incompatible avec la location meublée.
- Fin : acquisitions jusqu'au 31 décembre 2024. Le Pinel+ (logements en quartier prioritaire ou de qualité supérieure) a conservé les taux de 12 %, 18 % et 21 % selon la durée d'engagement de six, neuf ou douze ans.
- Meubler un logement Pinel pendant l'engagement fait perdre l'avantage.
Source : CGI art. 199 novovicies, consulté le 4 octobre 2026.
Et le nouvel amortissement de la location nue ?
La loi de finances pour 2026 a créé un amortissement pour les bailleurs de logements vides en immeuble collectif, neufs ou réhabilités, acquis jusqu'au 31 décembre 2028, avec un engagement de location de neuf ans. Il ne concerne pas la location meublée. Voir budget 2026 et PLF 2027.
Que choisir en 2026 ?
Pour un nouvel investissement locatif, le LMNP au régime réel reste ouvert, sans plafond de prix ni engagement de durée, avec la contrepartie de la réintégration des amortissements dans la plus-value depuis 2025, hors résidences étudiantes, seniors et EHPAD. Le projet de loi de finances pour 2027 propose par ailleurs de plafonner l'amortissement LMNP : suivez le débat. Comparez votre projet avec le simulateur et lisez investir en LMNP.
Questions fréquentes
Puis-je encore faire du Censi-Bouvard ?
Non pour un nouvel achat : le dispositif a pris fin pour les acquisitions réalisées après le 31 décembre 2022. Ceux qui en bénéficient continuent à percevoir leur réduction jusqu'au terme des neuf ans.
Puis-je louer meublé un logement acheté en Pinel ?
Pas pendant l'engagement de location : le Pinel exige une location nue. À la fin de l'engagement, vous pouvez passer en meublé, avec les conséquences décrites dans changement d'affectation.
Censi-Bouvard et amortissement, c'est l'un ou l'autre ?
Ni l'un ni l'autre exclusivement : la part du prix retenue pour la réduction n'est pas amortissable, mais le reste du prix et le mobilier le sont.