Résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD, résidences de tourisme ou de coliving : investir en LMNP dans une résidence de services, c'est louer son logement non pas à un occupant, mais à un exploitant, par un bail commercial. Ce montage a ses propres règles de TVA, de bail et de revente.
Le principe : un bail commercial avec l'exploitant
Vous achetez un logement dans la résidence et le louez à la société qui l'exploite, laquelle se charge de l'occupant et des services. Le bail est un bail commercial d'au moins neuf ans. L'exploitant (le preneur) peut en principe donner congé à l'expiration de chaque période de trois ans, avec un préavis de six mois (code de commerce, art. L. 145-4).
La TVA : des loyers taxés, une TVA d'achat récupérable
- Les loyers versés par l'exploitant d'une résidence qui fournit des prestations para-hôtelières sont soumis à la TVA de plein droit (CGI art. 261 D, 4°, c). Le BOFiP vise notamment les résidences étudiantes, seniors, de services, les maisons de retraite et le coliving.
- En contrepartie, la TVA payée sur le prix d'acquisition est déductible (CGI art. 271).
- Cette déduction est définitive au bout de vingt ans : en cas de revente hors TVA avant ce terme, il faut reverser les vingtièmes restants. Pas de régularisation si le logement est cédé avec son bail à un acquéreur qui poursuit la location (CGI art. 257 bis).
Sources : CGI art. 261 D, 271 et 257 bis ; code de commerce art. L. 145-4 ; BOFiP § 130-150 ; consultés le 3 octobre 2026. Le taux de TVA applicable aux loyers selon le type de résidence n'a pas été vérifié ici.
L'impôt sur le revenu : comme tout LMNP
Les loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux : micro-BIC ou régime réel, avec amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier. Au réel, l'amortissement réduit souvent le résultat imposable à zéro. Voir amortissement LMNP.
Un avantage à la revente
Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value… sauf pour les logements situés dans les résidences pour étudiants, jeunes en formation et personnes âgées, les EHPAD et les résidences-services agréées ou autorisées. Voir réintégration des amortissements.
Les points de vigilance
- La solidité de l'exploitant : vos loyers en dépendent. En cas de difficulté, il peut demander une baisse ou cesser de payer.
- Le bail : durée, répartition des charges et des travaux, indexation, conditions de renouvellement.
- La revente : le marché de la revente de logements en résidence est spécifique, et le prix dépend surtout des loyers.
- La TVA : obligations déclaratives propres, et régularisation possible en cas de revente avant vingt ans.
Pour comparer avec les autres formes d'investissement, voir investir en LMNP.
Questions fréquentes
Dois-je déclarer de la TVA chaque année ?
Oui, les loyers étant soumis à la TVA, vous déposez des déclarations de TVA selon le régime applicable, en plus de la déclaration de résultats.
Puis-je récupérer la TVA sur l'achat si je loue en direct, sans exploitant ?
Non, sauf si vous fournissez vous-même au moins trois des quatre prestations para-hôtelières : sinon, la location meublée d'habitation est exonérée de TVA et la TVA d'achat n'est pas récupérable (location meublée et TVA).
À l'enregistrement de l'activité, quel régime de TVA choisir ?
Celui d'une activité soumise à la TVA (réel simplifié en général), et non « activité exonérée ». Voir le guide pas à pas.