Le projet de loi de finances pour 2027, déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026, propose de plafonner l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels et de supprimer le report illimité des amortissements non déduits. Ce n'est qu'un projet, que le Parlement peut modifier ou rejeter. Voici ce qu'il prévoit, ce qu'a réellement changé le budget 2026, et les amendements qui n'ont pas été retenus.
PLF 2027 : ce que propose l'article 7
L'article 7 du projet de loi de finances n° 3210, intitulé « Réorienter les soutiens publics vers le logement familial et de longue durée », modifie l'article 39 C du code général des impôts :
| Aujourd'hui | Projet pour les exercices clos à partir de 2027 | |
|---|---|---|
| Amortissement des locaux, location meublée non professionnelle | Selon la durée d'usage de chaque composant, dans la limite du résultat | Dans la limite d'un taux de 2,5 %, sans pouvoir excéder 7 000 € par an et par foyer fiscal |
| Meublé de tourisme | Même règle | Dans la limite de 1,5 %, sans pouvoir excéder 5 000 € |
| Amortissements non déduits de l'année | Reportés sans limite de durée | Perdus : plus de report sur les exercices suivants |
| Stock d'amortissements reportés avant 2027 | Déductibles sans limite de durée | Déductibles de 2027 à 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable |
Exclus du plafonnement selon le projet : les logements situés dans les résidences pour étudiants, pour jeunes de moins de 30 ans en formation et pour personnes de plus de 65 ans, les EHPAD et résidences-services agréées, et les établissements de soins de longue durée, c'est-à-dire les mêmes exceptions que pour la réintégration des amortissements dans la plus-value.
L'exposé des motifs indique vouloir « poursuivre le rapprochement » des régimes de la location nue et de la location meublée non professionnelle.
Source : projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, enregistré à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026, article 7 et exposé des motifs ; consulté le 4 octobre 2026. Examen en séance publique de la première partie prévu à partir du 20 octobre 2026.
Ce que cela changerait pour vous
- Pour un logement amorti sur environ 30 ans, le taux actuel du gros œuvre est déjà proche de 2 à 3 % ; c'est surtout le plafond en euros par foyer et la fin du report illimité qui pèseraient, notamment pour les biens de valeur élevée ou les foyers qui ont plusieurs biens.
- Les loueurs qui ont accumulé une réserve d'amortissements devraient l'utiliser en dix ans, dans la limite de la moitié du résultat.
- Les investissements en résidence étudiante, seniors ou EHPAD resteraient hors plafond.
Rien n'est voté : nous mettrons cette page à jour à chaque étape du débat. D'ici là, les règles actuelles s'appliquent à vos revenus 2026 : voir amortissement LMNP et amortissements reportables. Votre espace applique la législation en vigueur.
Budget 2026 : ce qui a réellement changé
- Prélèvements sociaux : 18,6 % sur les revenus de location meublée dès les revenus 2025, par la hausse de la CSG à 10,6 % (LFSS 2026, art. 12). Voir prélèvements sociaux LMNP.
- Loueurs non-résidents : depuis les revenus 2026, le test du loueur professionnel compare les recettes aux revenus d'activité mondiaux (loi de finances pour 2026, art. 53). Voir LMP ou LMNP.
- Taxe de séjour : nouvelles règles sur les taxes additionnelles (art. 41). Voir taxe de séjour.
- Location nue : un nouvel amortissement pour les bailleurs de logements vides en immeuble collectif (art. 47), qui ne concerne pas la location meublée.
- L'amortissement LMNP (article 39 C) n'a pas été modifié par le budget 2026.
Les plafonds du micro-BIC pour 2026 (83 600 €, et 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés) découlent de la loi Le Meur et de l'actualisation des seuils, pas du budget 2026 : voir seuils LMNP.
Sources : loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (loi de finances pour 2026) ; loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (LFSS 2026) ; BOFiP ; consultés le 4 octobre 2026.
Les amendements de l'automne 2025 qui n'ont pas été retenus
| Amendement | Objet | Sort |
|---|---|---|
| CF1458 (commission des finances) | Supprimer l'amortissement en LMNP | Adopté en commission le 21 octobre 2025, absent de la loi finale |
| I-3763 (Gouvernement) | Remplacer l'amortissement LMNP par une déduction forfaitaire de 2 % plafonnée à 5 000 € par foyer | Tombé le 14 novembre 2025 |
| I-3532 | Aligner micro-BIC et micro-foncier : plafond de 30 000 € et abattement de 30 % | Retiré |
| I-2900 | Statut du bailleur privé | Retiré |
Au Sénat, d'autres amendements visant le LMNP n'ont pas été adoptés.
Source : assemblee-nationale.fr et senat.fr, fiches des amendements, consultées le 4 octobre 2026.
Questions fréquentes
L'amortissement LMNP est-il supprimé en 2026 ?
Non. Le budget 2026 ne l'a pas modifié. Le PLF 2027 propose de le plafonner à partir des exercices clos en 2027 ; ce n'est qu'un projet.
Dois-je utiliser ma réserve d'amortissements avant 2027 ?
La réserve ne se déduit que dans la limite du résultat de chaque année. Si le projet était adopté, le stock serait déductible jusqu'en 2036. Faites le point avec votre expert-comptable une fois le texte voté.
Le micro-BIC est-il concerné ?
Le projet vise l'amortissement, donc le régime réel. Les plafonds et abattements du micro-BIC ne sont pas modifiés par l'article 7.