Mettre en location meublée l'appartement que vous habitiez, passer d'un bail vide à un bail meublé, transformer un logement en meublé de tourisme, ou au contraire arrêter de louer pour vous y installer : chaque changement d'affectation a des conséquences fiscales, et parfois des autorisations à obtenir. Voici les règles, côté impôts puis côté urbanisme et copropriété.
Mettre en location meublée un logement que vous possédez déjà
C'est le cas de l'ancienne résidence principale, d'une résidence secondaire, d'un logement hérité ou reçu par donation. Au régime réel, la question clé est la base d'amortissement :
- pour un logement acheté pour être loué, c'est son prix de revient (prix d'achat et frais) ;
- pour un logement déjà détenu, c'est sa valeur réelle à la date où il est affecté à la location meublée, selon la règle générale applicable aux biens qui entrent dans une activité ;
- dans les deux cas, la part du terrain est exclue, ventilée à cette même date, et le logement s'amortit par composants.
Si le logement a pris de la valeur depuis son achat, la base d'amortissement est donc plus élevée que le prix payé. Faites estimer le bien à la date de la première location, et conservez l'estimation. Dans votre espace, saisissez cette valeur comme valeur du bien.
Sources : BOI-BIC-AMT-10-30-30-10 § 480 à 500 ; BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 58 (19 août 2026) ; consultés le 4 octobre 2026. Voir aussi amortissement LMNP.
Passer de la location nue à la location meublée
- Le passage en meublé est assimilé, pour les revenus fonciers, à une rupture de la location.
- Si vous avez imputé un déficit foncier sur votre revenu global au cours des trois années précédentes, l'engagement de louer nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année est rompu : le revenu de ces années est recalculé.
- Le déficit foncier restant ne s'impute que sur des revenus fonciers des dix années suivantes, jamais sur les bénéfices de location meublée.
- Côté formalités : déclaration de début d'activité au guichet unique (guide INPI), 1447-C pour la CFE, nouveau bail meublé (bail meublé).
Sources : CGI art. 156, I, 3° ; BOI-RFPI-BASE-30-20 § 350 ; consultés le 4 octobre 2026.
Arrêter la location meublée
Pour louer vide ou habiter le logement, vous cessez l'activité de loueur en meublé :
- déclaration de cessation au guichet unique et dernière déclaration de résultat dans les 60 jours au régime réel ;
- le logement reste dans votre patrimoine privé : la cessation n'est pas une vente, et un loueur non professionnel n'est pas imposé sur une plus-value à ce moment ;
- en revanche, à la vente future, les amortissements déduits pendant la location meublée minoreront le prix d'acquisition (plus-value LMNP) ;
- si le logement était en résidence de services avec TVA récupérée, la fin de la location taxable entraîne un reversement de TVA pour les années restantes sur vingt (TVA et LMNP).
Le sort des déficits et des amortissements en réserve quand toute activité de location meublée cesse n'est pas tranché de façon générale : faites le point avec votre expert-comptable avant d'arrêter. Voir aussi revente et cessation.
Occuper le logement une partie de l'année
Si vous louez en meublé un logement que vous occupez aussi vous-même une partie de l'année, le BOFiP prévoit, pour le loueur non professionnel, d'ajouter à vos recettes la valeur locative réelle de la période pendant laquelle vous l'occupez. Autrement dit, l'usage personnel n'est pas « gratuit » au régime réel.
Source : BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 59, consulté le 4 octobre 2026.
Passer de la longue durée au meublé de tourisme, ou l'inverse
- Micro-BIC : les plafonds et abattements changent selon la nature de la location (meublé à l'année, meublé de tourisme classé ou non classé) : voir micro-BIC et seuils.
- Cotisations sociales : en courte durée, l'affiliation à l'Urssaf commence au-delà de 23 000 € de recettes (Urssaf et LMNP).
- Taxe de séjour, enregistrement et numéro d'annonce : voir meublé de tourisme et taxe de séjour.
Côté urbanisme : le changement d'usage
Louer un logement de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage peut constituer un changement d'usage soumis à autorisation du maire (code de la construction, art. L. 631-7 et suivants).
- Où : depuis la loi Le Meur, le régime vise les communes des zones tendues ; les autres communes peuvent l'instaurer par délibération. L'ancien critère des communes de plus de 200 000 habitants a disparu du texte. Renseignez-vous auprès de votre mairie.
- Exception : pas d'autorisation pour louer sa résidence principale en courte durée, dans la limite de 120 jours par an, ou moins si la commune l'a décidé (90 jours à Paris).
- Compensation : dans certaines villes, l'autorisation suppose de transformer en logement une surface équivalente ou supérieure ailleurs ; à Paris, dans le même quartier, pour une surface double ou triple selon la zone.
- Performance énergétique : pour obtenir l'autorisation, le logement doit être classé de A à E au DPE, puis de A à D à partir de 2034.
- Sanction : amende civile jusqu'à 100 000 € par local, avec une astreinte pour le retour à l'habitation.
Sources : CCH art. L. 631-7, L. 631-7-1 A, L. 631-9, L. 631-10 et L. 651-2 ; service-public.gouv.fr F35336 ; consultés le 4 octobre 2026. Le changement d'usage est distinct du changement de destination, qui relève du code de l'urbanisme (transformer un bureau ou un commerce en logement, par exemple) et demande une déclaration préalable ou un permis.
La copropriété
- Le copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme doit en informer le syndic, et un point d'information est inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
- Depuis la loi Le Meur, l'assemblée peut interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers des voix (article 26 de la loi de 1965), pour les lots qui ne sont pas des résidences principales, si le règlement de copropriété interdit les activités commerciales dans les lots. Le Conseil constitutionnel a jugé cette règle conforme en 2026.
- Vérifiez aussi la clause d'habitation du règlement de copropriété avant tout changement.
Sources : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 9-2 et 26 ; Conseil constitutionnel, décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026 ; consultés le 4 octobre 2026.
Le diagnostic énergétique
| Location | Exigence |
|---|---|
| Meublé à l'année (résidence principale du locataire) | Logement décent : classes A à F depuis 2025, A à E en 2028, A à D en 2034 |
| Meublé de tourisme soumis à autorisation de changement d'usage | A à E pour obtenir l'autorisation, A à D à partir de 2034 |
| Tous les meublés de tourisme | Niveaux du logement décent à partir du 1er janvier 2034, sauf résidence principale du loueur |
Sources : loi n° 89-462, art. 6 ; CCH art. L. 631-10 ; code du tourisme, art. L. 324-2-2 ; consultés le 4 octobre 2026.
Questions fréquentes
Je loue en meublé l'appartement que j'ai acheté il y a quinze ans : quelle valeur amortir ?
Sa valeur réelle à la date de la mise en location meublée, hors terrain, et non le prix payé il y a quinze ans. Gardez une estimation datée.
Je passe mon studio loué nu en meublé : que devient mon déficit foncier ?
Il reste imputable sur vos éventuels revenus fonciers des dix années suivantes, mais pas sur vos bénéfices de location meublée. Si vous l'aviez imputé sur votre revenu global moins de trois ans avant, ce revenu peut être recalculé.
Puis-je louer mon appartement sur Airbnb sans autorisation ?
S'il s'agit de votre résidence principale, oui, dans la limite de 120 jours par an ou du plafond fixé par la commune. Pour un autre logement, renseignez-vous auprès de la mairie : une autorisation de changement d'usage peut être exigée.
J'arrête de louer pour m'installer dans le logement : vais-je payer une plus-value ?
Non au moment de l'arrêt, car il n'y a pas de vente. Lors d'une vente ultérieure, si le logement est alors votre résidence principale, la plus-value est exonérée.