Un logement démembré a deux propriétaires : l'usufruitier, qui l'occupe ou en perçoit les loyers, et le nu-propriétaire, qui en récupérera la pleine propriété à la fin de l'usufruit. Le démembrement naît le plus souvent d'une succession (conjoint usufruitier, enfants nus-propriétaires) ou d'une donation de la nue-propriété. Louer un tel logement en meublé est possible, mais avec une conséquence que beaucoup ignorent : en principe, l'usufruitier ne peut pas amortir le logement.
Qui est loueur en meublé ?
C'est l'usufruitier : il a seul droit aux fruits du bien, donc aux loyers. Il déclare les revenus de la location meublée en BIC, au micro-BIC ou au réel, et c'est lui qui accomplit les formalités du loueur (SIRET, CFE). Le nu-propriétaire ne perçoit rien et ne déclare rien au titre de la location.
Sources : code civil, art. 578 et 582 ; BOI-RFPI-CHAMP-30-30 § 20 ; BOI-IR-BASE-10-10-30 § 130 ; consultés le 4 octobre 2026.
En principe, pas d'amortissement pour l'usufruitier
Selon le BOFiP, l'usufruitier ne peut pas amortir un bien dont il n'a que la jouissance : le logement n'est pas inscrit à son actif. Il ne déduit que les charges qui lui incombent (entretien, taxe foncière, assurance, intérêts s'il a emprunté…). Le texte ne distingue pas selon l'origine de l'usufruit : reçu par succession, réservé lors d'une donation ou acheté.
Conséquence pratique : au régime réel, l'usufruitier perd le principal avantage du LMNP. Le micro-BIC, avec son abattement forfaitaire, est alors souvent plus favorable. Faites la comparaison avec le simulateur, sans amortissement du logement.
Nuance importante : le Conseil d'État a admis en 2019, dans une affaire concernant un loueur en meublé, l'amortissement d'un droit d'usufruit viager (CE, 24 avril 2019, n° 419912). La portée de cette décision face à la doctrine administrative, notamment pour un usufruit acheté ou temporaire, est à examiner avec votre expert-comptable.
Source : BOI-BIC-AMT-10-20 § 260 (version du 5 août 2026), consulté le 4 octobre 2026.
Qui paie les travaux ?
| Dépense | À la charge de |
|---|---|
| Entretien et réparations courantes | Usufruitier (code civil, art. 605) |
| Grosses réparations : gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture | Nu-propriétaire (art. 605 et 606), sauf si elles résultent d'un défaut d'entretien |
L'usufruitier loueur en meublé déduit au réel les dépenses qu'il supporte. Le nu-propriétaire, lui, n'a pas de revenus de location contre lesquels déduire les grosses réparations, et l'ancienne déduction de ces travaux sur le revenu global a été supprimée en 2017. Une convention entre usufruitier et nu-propriétaire peut répartir autrement les charges.
La valeur de l'usufruit et de la nue-propriété
| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Un usufruit à durée fixe vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans pouvoir dépasser la valeur de l'usufruit viager. Ce barème sert au calcul des droits de donation et de succession.
Source : CGI art. 669, consulté le 4 octobre 2026.
L'IFI
C'est en principe l'usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété à l'IFI (CGI art. 968). Exceptions, où chacun déclare sa part selon le barème : l'usufruit légal du conjoint survivant, certaines ventes avec réserve d'usufruit, et les dons ou legs à l'État ou à certains organismes. Voir IFI et LMNP. La taxe foncière est, elle aussi, établie au nom de l'usufruitier.
La fin de l'usufruit
- Au décès de l'usufruitier (ou au terme d'un usufruit temporaire), le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits à payer (CGI art. 1133).
- S'il loue alors le logement en meublé, il démarre sa propre activité de LMNP. La base sur laquelle il peut amortir le logement n'a pas été précisée par l'administration pour la location meublée : à faire valider avec votre expert-comptable.
- Cession d'un usufruit temporaire : le prix est imposé comme un revenu de la catégorie des fruits du bien, c'est-à-dire en BIC pour un logement loué meublé (CGI art. 13, 5).
Vendre un logement démembré
Le prix est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire selon la valeur réelle de leurs droits, le barème fiscal n'étant admis que comme règle pratique. Chacun calcule sa propre plus-value. Comme l'usufruitier n'a pas amorti le logement, la réintégration des amortissements dans la plus-value ne devrait pas le concerner pour l'immeuble, mais l'administration ne s'est pas prononcée (plus-value LMNP).
Source : BOI-RFPI-PVI-20-10-10 § 300, consulté le 4 octobre 2026.
Acheter en démembrement entre parents et enfants
Quand un parent achète l'usufruit et son enfant la nue-propriété, le logement est présumé, au décès du parent, faire partie de sa succession (CGI art. 751). C'est une présomption simple : elle peut être écartée, notamment si l'enfant prouve qu'il a financé sa part avec ses propres fonds ou avec une donation ayant date certaine. Voir donation et LMNP et succession et LMNP.
L'usufruit locatif social : pas de LMNP
Dans l'usufruit locatif social, l'investisseur achète la nue-propriété et un bailleur social détient l'usufruit pendant quinze ans au moins pour louer le logement (CCH, art. L. 253-1). L'investisseur, simple nu-propriétaire, ne perçoit aucun loyer : il n'est pas loueur en meublé.
Questions fréquentes
J'ai l'usufruit du logement de mon conjoint décédé : puis-je le louer en meublé ?
Oui, vous percevez les loyers et vous les déclarez comme loueur en meublé non professionnel. Mais, selon la doctrine administrative, vous ne pourrez en principe pas amortir le logement au régime réel : comparez avec le micro-BIC.
Les enfants nus-propriétaires doivent-ils déclarer quelque chose ?
Non au titre de la location : les loyers reviennent à l'usufruitier. Ils déclarent leur nue-propriété à l'IFI seulement dans les cas d'exception de l'article 968.
Peut-on donner l'usufruit d'un logement loué à ses enfants ?
Oui, c'est une donation temporaire d'usufruit. L'enfant usufruitier perçoit alors les loyers et en est imposé. Les conséquences fiscales sont à étudier avant l'acte avec votre notaire.