Donner à ses enfants un logement loué en meublé permet de transmettre de son vivant en profitant d'abattements renouvelables. Mais la donation a des effets fiscaux des deux côtés : pour le parent, qui cesse ou réduit son activité de loueur, et pour l'enfant, qui repart sur de nouvelles bases. Voici les règles de la donation d'un bien LMNP, en pleine propriété ou de la seule nue-propriété.
Les droits de donation
- Abattements : 100 000 € par parent et par enfant, 31 865 € par grand-parent et par petit-enfant, renouvelables tous les quinze ans.
- Barème en ligne directe : de 5 % à 45 %, la dernière tranche s'appliquant au-delà de 1 805 677 € après abattement.
- Pas de réduction pour âge : la réduction de 50 % des droits pour un donateur de moins de 70 ans ne subsiste que pour les transmissions d'entreprise, pas pour un logement loué en meublé.
- Qui paie : les droits sont normalement à la charge de l'enfant, mais le parent peut les payer sans que cela soit taxé comme une donation supplémentaire.
- Frais : l'acte est obligatoirement notarié pour un immeuble ; émoluments du notaire selon un barème dégressif, plus la publicité foncière.
Sources : CGI art. 777, 779, 784 et 790 ; service-public.gouv.fr ; consultés le 4 octobre 2026.
Le bien est évalué à sa valeur réelle
Le logement est déclaré pour sa valeur vénale au jour de la donation. Un logement occupé par un locataire peut être évalué en tenant compte de cette occupation, à justifier. Le mobilier fait l'objet d'une estimation article par article : le forfait de 5 % des successions ne s'applique pas aux donations.
Donner la nue-propriété et garder les loyers
La formule la plus courante : le parent donne la nue-propriété et se réserve l'usufruit. Il continue à percevoir les loyers et à les déclarer comme loueur en meublé. Les droits ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, fixée par le barème selon son âge (60 % de la valeur entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans). À son décès, l'enfant devient plein propriétaire sans droits supplémentaires.
Point d'attention au régime réel : selon le BOFiP, un usufruitier ne peut pas amortir le logement dont il n'a que la jouissance. Le Conseil d'État a toutefois admis, dans une affaire de 2019, l'amortissement d'un usufruit viager par un loueur en meublé. Si vous amortissiez le logement avant la donation, faites examiner la suite avec votre expert-comptable. Le détail est dans démembrement et LMNP.
Sources : CGI art. 669 et 1133 ; code civil, art. 582 ; BOI-BIC-AMT-10-20 § 260 ; CE, 24 avril 2019, n° 419912 ; consultés le 4 octobre 2026.
Côté parent : pas de plus-value, mais une cessation
- Pour un loueur non professionnel, la donation n'entraîne pas d'imposition de la plus-value : elle est purgée.
- Si le parent ne loue plus aucun bien en meublé, c'est une cessation : déclaration au guichet unique et dernière liasse dans les 60 jours au régime réel. Voir revente et cessation.
- Ses déficits et ses amortissements en réserve ne sont pas transmis à l'enfant : aucun texte ne le prévoit.
- Pour un loueur professionnel, la donation relève des plus-values professionnelles, avec une exonération possible après cinq ans d'activité.
Source : BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 290 (version du 19 août 2026), consulté le 4 octobre 2026.
Côté enfant : une nouvelle activité
L'enfant qui reçoit le logement en pleine propriété et continue à le louer en meublé démarre sa propre activité : SIRET au guichet unique (guide INPI), choix du régime, CFE. Au réel, il amortit le logement sur sa valeur à la date de la donation, terrain exclu, avec un nouveau plan d'amortissement. Le bail meublé en cours se poursuit avec lui.
Si l'enfant revend
- Le prix d'acquisition est la valeur retenue dans l'acte de donation, majorée des frais réellement payés par l'enfant (droits, notaire). Le forfait de 7,5 % pour frais d'acquisition n'est pas possible pour un bien reçu gratuitement, et les droits payés par le parent ne s'ajoutent pas.
- Les amortissements que l'enfant a déduits au réel minorent ce prix (plus-value LMNP). L'administration n'a pas dit si ceux du parent sont aussi concernés.
- Donation puis vente rapide : la donation doit précéder la vente et être réelle, l'enfant devant pouvoir disposer librement du prix. Une donation fictive, ou consentie alors que la vente était déjà conclue, peut être remise en cause pour abus de droit.
Sources : CGI art. 150 VB ; CE, 2018, n° 409718 et 2014, n° 370564 ; consultés le 4 octobre 2026.
Résidence de services avec TVA récupérée
Si le logement est loué à l'exploitant d'une résidence sous bail commercial et que vous avez récupéré la TVA à l'achat, la donation avec reprise du bail par l'enfant peut être une transmission d'universalité (CGI art. 257 bis) : pas de TVA à reverser, à condition que l'enfant devienne redevable de la TVA et reprenne vos obligations, notamment la régularisation sur le reste des vingt ans. Voir TVA et LMNP.
L'abattement « logement » de 2025 : pour un don d'argent
Jusqu'au 31 décembre 2026, un don d'argent jusqu'à 100 000 € peut être exonéré s'il sert à acheter un logement neuf ou en VEFA (ou à rénover) dans les six mois, logement conservé cinq ans comme résidence principale ou loué comme résidence principale du locataire. Selon le BOFiP, la location meublée à usage de résidence principale est admise. En revanche, les résidences de services pour étudiants et les établissements pour personnes âgées loués à un exploitant sont exclus, comme les résidences secondaires. Ce dispositif vise un don d'argent, pas la donation d'un logement déjà détenu.
Sources : CGI art. 790 A bis ; BOI-ENR-DMTG-20-20-20, § 900 et 910 ; consultés le 4 octobre 2026.
Équité entre enfants
Une donation simple est rapportable à la succession pour sa valeur au jour du partage ; une donation-partage fige la valeur des biens au jour de l'acte, ce qui évite les discussions entre héritiers. Dans tous les cas, la réserve héréditaire des enfants doit être respectée.
Sources : code civil, art. 1078 ; service-public.gouv.fr F1404 ; consultés le 4 octobre 2026.
Questions fréquentes
Puis-je donner un appartement en LMNP à mes deux enfants ensemble ?
Oui, ils le recevront en indivision. Attention : un logement indivis relève du régime réel, le micro-BIC est exclu. Voir indivision et LMNP.
Dois-je déclarer la plus-value en donnant le logement ?
Non, pour un loueur non professionnel, la donation n'est pas une cession imposable.
Mon enfant récupère-t-il mes amortissements non utilisés ?
Non, il repart sur un nouveau plan d'amortissement calculé sur la valeur à la date de la donation.
Donation ou transmission au décès ?
La donation permet d'utiliser les abattements tous les quinze ans et, en démembrement, de ne payer des droits que sur la nue-propriété. Comparez avec les règles de la succession, avec votre notaire.