Vendre un logement loué en meublé, c'est à la fois réaliser une plus-value immobilière et, souvent, cesser une activité. Voici les démarches et les règles fiscales, de la plus-value calculée par le notaire à la dernière déclaration de résultats.
1. La plus-value : calculée et payée par le notaire
Pour un loueur en meublé non professionnel, la plus-value relève du régime des particuliers. Le notaire la calcule, dépose la déclaration n° 2048-IMM et paie l'impôt lors de l'enregistrement de l'acte : il est prélevé sur le prix de vente.
- Abattements pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.
- Taux : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, plus une taxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
- Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits diminuent le prix d'acquisition, sauf en résidences de services : transmettez au notaire le total des amortissements déduits. Calcul complet : réintégration des amortissements.
Un loueur professionnel relève au contraire des plus-values professionnelles : voir LMP.
2. La cessation d'activité
Si vous vendez votre seul logement meublé et cessez de louer :
- Déclarez la cessation sur le guichet unique des formalités des entreprises (formalité de cessation).
- Déposez une dernière déclaration de résultats dans les 60 jours de la cessation, au régime réel (CGI art. 201, 3), avec 15 jours de plus en cas de télédéclaration. Le même délai de 60 jours vaut au micro-BIC pour la déclaration des revenus de l'année.
- Cochez la case 5CF de la 2042-C-PRO, seulement si toutes vos activités de la même catégorie de revenus ont cessé.
- La CFE reste due pour toute l'année ; en cas de cessation totale, une réclamation permet de la réduire jusqu'à la fin du mois de cessation, au plus tard le 31 décembre de l'année suivante.
Sources : CGI art. 150 VB, 200 B et 201 ; service-public.gouv.fr F10864 ; impots.gouv.fr ; consultés le 3 octobre 2026.
Si vous gardez d'autres biens loués en meublé, il n'y a pas de cessation : seul le bien vendu sort de l'activité.
3. Ce que deviennent vos reports
- Les déficits restent imputables sur vos autres revenus de location meublée non professionnelle pendant dix ans ; sans autre activité, ils sont perdus.
- Les amortissements en réserve non déduits ne minorent pas le prix d'acquisition et ne peuvent plus être utilisés si l'activité cesse (amortissements reportables).
4. Le mobilier
Le mobilier vendu avec le logement doit être identifié et évalué dans l'acte : il relève d'un traitement distinct de celui de l'immeuble. Parlez-en au notaire avant la signature.
Avant de vendre, rassemblez vos liasses et votre tableau d'amortissements depuis la mise en location. Si vous nous confiez votre déclaration, l'expert-comptable vous remet le total des amortissements déduits à transmettre au notaire (expert-comptable LMNP).
Questions fréquentes
Dois-je déclarer la plus-value moi-même ?
Non, pour un logement : le notaire s'en charge et paie l'impôt sur le prix de vente.
Puis-je vendre un logement loué ?
Oui, avec le locataire en place : le bail se poursuit avec l'acquéreur. Pour vendre libre, il faut donner congé pour vente trois mois avant l'échéance du bail (préavis et congé).
Et la TVA ?
Pour un logement en résidence de services acheté avec récupération de TVA, une revente avant vingt ans peut entraîner un reversement, sauf cession avec le bail à un acquéreur qui poursuit la location (LMNP en résidence de services).