En principe, un loueur en meublé ne facture pas de TVA : la location de logements meublés à usage d'habitation en est exonérée. Mais l'exonération tombe dès que la location ressemble à de l'hôtellerie, ou quand le logement est loué à l'exploitant d'une résidence de services. Voici où passe la frontière, et ce que la TVA change concrètement : franchise, récupération sur l'achat, régularisation à la revente, déclarations et calcul du résultat.
Le principe : l'exonération, sans option
Sont exonérées de TVA les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d'habitation (CGI art. 261 D, 4°). Cela couvre la grande majorité des LMNP : bail meublé à l'année, location étudiante, location de courte durée type Airbnb sans services hôteliers.
Selon la DGFiP, il n'est pas possible d'opter pour la TVA sur ces locations. Conséquence : la TVA payée sur vos achats (mobilier, travaux, commissions de plateforme, honoraires) n'est pas récupérable, puisque seule la TVA afférente à des opérations taxées se déduit (CGI art. 271 ; BOI-BIC-CHG-20-20-10 pour le traitement de la TVA non récupérable). Il ne s'agit pas d'une franchise en base : la location est hors du champ de la taxe déductible, quel que soit son montant.
Les exceptions : quand la location devient taxable
L'exonération ne s'applique pas dans trois cas :
- Hébergement de type hôtelier : prestations offertes pour trente nuitées au plus, comprenant un local meublé et au moins trois des quatre prestations suivantes : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle, même non personnalisée.
- Location meublée à usage résidentiel, hors de ces secteurs, assortie d'au moins trois de ces quatre prestations.
- Location consentie à l'exploitant d'un établissement qui remplit l'une de ces conditions : c'est le cas des résidences de services (étudiants, seniors, tourisme, affaires). Le loyer que vous verse l'exploitant est alors taxé de plein droit, quel que soit le nombre d'intermédiaires, et le classement « tourisme » de la résidence n'est pas une condition.
Sources : CGI art. 261 D, 4° (version en vigueur depuis le 31 décembre 2023) ; BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 ; FAQ DGFiP « Régime des locations meublées », mars 2026 ; consultés le 3 octobre 2026.
Les taux
| Situation | Taux |
|---|---|
| Location meublée taxable (para-hôtellerie, résidence de services) | 10 % |
| Loyer versé par l'exploitant d'une résidence | celui de l'hébergement fourni : 10 % en général, 5,5 % en EHPAD |
| Établissement pour personnes âgées ou handicapées (EHPAD) | 5,5 % |
Le taux de 5,5 % vise les établissements d'hébergement des personnes âgées ou handicapées, pas les résidences seniors classiques, qui restent à 10 %.
Sources : CGI art. 279 a et 278-0 bis C ; BOI-TVA-LIQ-30-20-10 ; consultés le 3 octobre 2026.
La franchise en base : taxable, mais sans TVA facturée
Un loueur dont la location est taxable peut bénéficier de la franchise en base (CGI art. 293 B) : il ne facture pas de TVA et ne dépose pas de déclaration, mais ne récupère rien non plus. Les seuils sont, en 2026, ceux qui s'appliquaient déjà : le seuil unique de 25 000 € voté fin 2024 a été abandonné.
| Activité | Seuil | Seuil majoré |
|---|---|---|
| Ventes et hébergement | 85 000 € | 93 500 € |
| Autres prestations de services | 37 500 € | 41 250 € |
Selon le BOFiP, l'hébergement taxable relève du seuil de 85 000 €. La franchise est indépendante du micro-BIC : on peut être au micro-BIC et redevable de la TVA, ou au réel et en franchise.
Le loueur en franchise peut opter pour la TVA (CGI art. 293 F). L'option prend effet le premier jour du mois où elle est déclarée et vaut deux ans au moins. C'est ce que font la plupart des investisseurs en résidence gérée, pour récupérer la TVA sur le prix d'achat.
Sources : CGI art. 293 B et 293 F ; loi n° 2025-1044 du 3 novembre 2025 ; BOI-BAREME-000036 ; BOI-TVA-DECLA-40-10-10 (1er juillet 2026), § 140 ; FAQ DGFiP, mars 2026 ; consultés le 3 octobre 2026.
La résidence de services : récupérer la TVA sur l'achat
C'est le seul cas courant où la TVA est intéressante pour un LMNP. En achetant un logement neuf dans une résidence de services, avec un bail commercial consenti à l'exploitant :
- vous facturez la TVA sur les loyers à l'exploitant, qui la récupère ;
- vous déduisez la TVA payée sur le prix d'achat du logement et du mobilier ;
- le crédit de TVA né de l'achat est remboursable en cours d'année avec le formulaire n° 3519, dès 760 € lorsqu'il provient d'une immobilisation (150 € pour la demande annuelle).
Contrepartie : un engagement de long terme, décrit ci-dessous. Voir aussi LMNP en résidence de services.
Sources : CGI art. 271 ; BOI-TVA-DED-60-20-10 ; impots.gouv.fr, formulaire 3519 ; consultés le 3 octobre 2026.
La régularisation sur vingt ans
La TVA déduite sur un immeuble n'est définitivement acquise qu'au bout de vingt ans. Si, avant ce terme, le logement cesse d'être affecté à une location taxable (fin du bail commercial suivie d'une location meublée exonérée, revente sans TVA, usage personnel), vous reversez une fraction de la TVA déduite : un vingtième par année restante, en une seule fois.
Exemple. 40 000 € de TVA récupérés sur un achat. Huit ans plus tard, vous reprenez le logement pour le louer en meublé à l'année. Il reste douze années sur vingt : vous reversez 40 000 × 12 / 20 = 24 000 €.
L'exception de la revente avec le bail. Quand vous revendez le logement avec le bail commercial en cours à un acquéreur qui poursuit la location à l'exploitant, l'opération est une transmission d'universalité (CGI art. 257 bis) : ni TVA sur le prix, ni régularisation. L'acquéreur reprend vos obligations pour la durée restante.
Sources : CGI annexe II, art. 206 et 207 ; CGI art. 257 bis ; BOI-TVA-DED-60-20-10 ; BOI-TVA-IMM-10-10-10-40 ; consultés le 3 octobre 2026.
Les déclarations de TVA
- Jusqu'au 31 décembre 2026 : la plupart des loueurs assujettis relèvent du régime simplifié, avec une déclaration annuelle n° 3517 (CA12) et des acomptes.
- À partir du 1er janvier 2027 : le régime simplifié de TVA est supprimé. Tous les assujettis passent au régime réel normal (déclaration n° 3310-CA3), trimestriel si le chiffre d'affaires de l'année précédente ne dépasse pas 1 000 000 € (1 100 000 € pour l'année en cours), mensuel au-delà. La dernière CA12, pour l'année 2026, est à déposer le 4 mai 2027.
Les déclarations se font dans l'espace professionnel sur impots.gouv.fr, en plus de la liasse fiscale de l'activité.
Sources : loi de finances pour 2025, art. 38 ; impots.gouv.fr, actualité du 22 septembre 2026 ; consultés le 3 octobre 2026.
L'effet sur votre résultat imposable
| Loueur exonéré (cas général) | Loueur redevable de la TVA | |
|---|---|---|
| Recettes | Loyers encaissés | Loyers hors TVA |
| Charges | Montant TTC : la TVA non récupérable est une charge | Montant hors TVA |
| Logement et mobilier | Amortis sur leur coût TTC | Amortis sur leur coût hors TVA |
Dans votre espace, saisissez les montants tels que vous les supportez : toutes taxes comprises si vous êtes exonéré, ce qui est le cas de la plupart des loueurs.
La facture électronique
Un loueur redevable de la TVA devra émettre des factures électroniques au plus tard le 1er septembre 2027 pour les PME. Un loueur exonéré n'a qu'une obligation de réception, sauf cas particuliers (facture électronique et LMNP, choisir sa plateforme agréée).
La nouvelle numérotation au 1er janvier 2027
Les règles de TVA sont transférées du code général des impôts vers le code des impositions sur les biens et services (CIBS) au 1er janvier 2027 : l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 prévoyait le 1er septembre 2026, et l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 a reporté la date. La recodification se fait à droit constant : les règles ci-dessus ne changent pas, seuls les numéros d'articles changent, et les anciennes références restent utilisables jusqu'au 30 juin 2028. Nous mettrons cette page à jour avec les nouveaux numéros.
Questions fréquentes
Ma location Airbnb est-elle soumise à la TVA ?
Seulement si vous fournissez au moins trois des quatre prestations (petit-déjeuner, ménage régulier, linge, réception). La simple remise des clés et un ménage de fin de séjour ne suffisent pas. Et même taxable, vous pouvez rester en franchise sous 85 000 € de recettes. Voir déclarer ses revenus Airbnb.
Puis-je choisir de facturer la TVA pour la récupérer sur mes travaux ?
Non : selon la DGFiP, l'exonération des locations meublées d'habitation s'applique sans option possible. L'option pour la TVA (art. 293 F) ne concerne que les loueurs dont la location est taxable et qui sont en franchise.
Je mets fin au bail commercial de ma résidence : que se passe-t-il ?
Si le logement est ensuite loué en meublé exonéré ou occupé par vous, la TVA déduite à l'achat est à reverser pour les années restantes sur vingt. Faites le calcul avant de décider, avec votre expert-comptable.
Un loueur soumis à la TVA reste-t-il LMNP ?
Oui : la TVA et le statut LMNP ou LMP sont deux questions distinctes. Le statut dépend des conditions de l'article 155 IV (LMP ou LMNP).