Le loueur en meublé professionnel (LMP) relève d'un régime très différent du LMNP : cotisations sociales d'indépendant, déficit imputable sur le revenu global, plus-values professionnelles avec une exonération possible, et un traitement particulier pour l'IFI. Voici les règles, une fois que vous avez franchi les deux seuils du statut.
Quand devient-on LMP ?
Lorsque les recettes annuelles de location meublée du foyer fiscal dépassent 23 000 € et dépassent les autres revenus d'activité du foyer (CGI art. 155 IV). Les deux conditions sont cumulatives : voir LMP ou LMNP et les seuils.
Les cotisations sociales
Pour la location meublée de longue durée, l'Urssaf distingue :
| Recettes | Situation |
|---|---|
| 23 000 € ou moins | Pas de cotisations sociales (prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine) |
| Plus de 23 000 €, mais inférieures aux autres revenus d'activité du foyer | Pas de cotisations sociales |
| Entre 23 000 € et 77 700 €, et supérieures aux autres revenus d'activité | Affiliation, au choix, en micro-entrepreneur ou en travailleur indépendant |
| Plus de 77 700 €, et supérieures aux autres revenus d'activité | Affiliation en travailleur indépendant |
Attention : pour la location de courte durée (meublés de tourisme), le code de la sécurité sociale prévoit aussi une affiliation au-delà de 23 000 € de recettes, même sans statut LMP, sauf option pour le régime général. C'est le cas des cases 5NJ à 5NL de la 2042-C-PRO. Tout le détail : Urssaf et LMNP.
Sources : code de la sécurité sociale, art. L. 611-1, 6° ; urssaf.fr, location meublée ; consultés le 3 octobre 2026.
Le déficit : imputable sur le revenu global
Contrairement au LMNP, le déficit d'un loueur professionnel s'impute sur le revenu global, sans plafond, et l'excédent se reporte sur les six années suivantes. Les dépenses engagées avant la première mise en location peuvent, si l'activité est professionnelle dès le départ, être déduites par tiers sur trois ans.
Sources : CGI art. 156, I ; BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 350.
La plus-value : régime professionnel et exonération
À la revente, la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles (court terme sur les amortissements, long terme au-delà). L'article 151 septies du CGI prévoit une exonération quand l'activité est exercée depuis au moins cinq ans :
- totale si les recettes ne dépassent pas 90 000 € ;
- partielle entre 90 000 € et 126 000 €, au taux de (126 000 − recettes) / 36 000 ;
- les recettes s'apprécient en moyenne hors taxes sur les deux années civiles précédentes ;
- la location meublée est expressément exclue de la catégorie à 250 000 €, sauf meublés de tourisme classés assortis de prestations para-hôtelières.
Sources : CGI art. 151 septies ; BOFiP ; consultés le 3 octobre 2026.
L'IFI : une exonération sous conditions propres
Les biens loués en meublé professionnel peuvent être exonérés d'impôt sur la fortune immobilière (CGI art. 975, V, 1°) si les recettes du foyer dépassent 23 000 € et si les revenus de la location représentent plus de 50 % des revenus d'activité du foyer soumis à l'impôt sur le revenu. Seuls les locaux effectivement loués sont exonérés. Ce critère n'est pas exactement celui du statut LMP à l'impôt sur le revenu : voir IFI et location meublée.
LMNP ou LMP : ce qui change
| LMNP | LMP | |
|---|---|---|
| Prélèvements | Prélèvements sociaux 18,6 % | Cotisations d'indépendant (sauf cas ci-dessus) |
| Déficit | Revenus de location meublée seulement, 10 ans | Revenu global, report sur 6 ans |
| Plus-value | Particuliers, abattements pour durée de détention, amortissements réintégrés | Professionnelle, exonération possible après 5 ans (151 septies) |
| IFI | Biens taxables | Exonération possible sous conditions |
| Déclaration | Rubrique « non professionnelle » de la 2042-C-PRO | Rubrique des revenus professionnels |
Questions fréquentes
Peut-on rester LMNP en dépassant 23 000 € ?
Oui, si vos recettes restent inférieures aux autres revenus d'activité de votre foyer : les deux conditions sont nécessaires pour devenir professionnel.
Le statut est-il définitif ?
Non, il s'apprécie chaque année. Les déficits LMNP antérieurs ne s'imputent pas pendant les années de statut professionnel, mais redeviennent utilisables si l'activité redevient non professionnelle, dans la limite de dix ans.
Un loueur professionnel peut-il être au micro-BIC ?
Le statut LMP et le régime d'imposition sont deux questions distinctes : le seuil du micro-BIC s'applique de la même façon (micro-BIC).