Pendant des années, l'avantage du LMNP au réel tenait en une phrase : on déduit les amortissements pendant la location, et on ne les « rend » pas à la revente. Depuis le 15 février 2025, ce n'est plus vrai : les amortissements déduits viennent augmenter la plus-value imposable. Voici comment.
Le régime de base : la plus-value des particuliers
Le loueur en meublé non professionnel qui vend son logement relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : la plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition (majoré de certains frais et travaux), puis elle est réduite par des abattements pour durée de détention, différents pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Le loueur professionnel, lui, relève des plus-values professionnelles.
Ce qui a changé : la réintégration des amortissements
L'article 84 de la loi de finances pour 2025 a ajouté un III à l'article 150 VB du code général des impôts : le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction au titre de la location meublée (article 39 C). Une plus faible valeur d'achat signifie une plus-value plus élevée.
- Entrée en vigueur : cessions réalisées à compter du 15 février 2025.
- Seuls les amortissements effectivement déduits sont concernés : ceux qui sont restés en réserve, faute de résultat suffisant, ne minorent pas le prix.
- Les amortissements déjà pris en compte au titre des travaux ne sont pas retirés une seconde fois.
Sources : CGI art. 150 VB, III (version du 21 février 2026) ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84 ; FAQ DGFiP « Régime des locations meublées », mars 2026 ; consultés le 3 octobre 2026.
Les exceptions
La réintégration ne s'applique pas aux logements situés dans :
- les résidences pour étudiants, pour jeunes de moins de 30 ans en formation, en stage ou en alternance, et pour personnes de plus de 65 ans (CCH, art. L. 631-12 et L. 631-13) ;
- les établissements pour personnes âgées et handicapées, dont les EHPAD (CASF, art. L. 312-1, I, 6° et 7°), et les résidences-services agréées ou autorisées ;
- les établissements de soins de longue durée.
Le calcul de droit commun, avec les abattements pour durée de détention et les exonérations, est détaillé dans plus-value immobilière : calcul, abattements et exonérations.
Exemple
Un appartement acheté 200 000 € est revendu 260 000 € après douze ans de location meublée au réel, pendant lesquels 60 000 € d'amortissements ont été déduits. Avant la réforme, la plus-value brute aurait été de 60 000 €. Désormais, le prix d'acquisition retenu est de 140 000 € : la plus-value brute est de 120 000 €, avant abattements pour durée de détention.
Exemple fictif simplifié, sans frais ni travaux.
Le réel reste-t-il intéressant ?
Souvent, oui. Les amortissements réduisent l'impôt chaque année, au taux marginal de l'impôt sur le revenu plus les prélèvements sociaux ; à la revente, la plus-value bénéficie d'abattements pour durée de détention. Mais le calcul doit désormais intégrer l'horizon de revente. C'est une question à poser à votre expert-comptable avant de vendre, et à anticiper dès l'achat. Voir aussi amortissement LMNP.
Questions fréquentes
La réforme s'applique-t-elle aux biens achetés avant 2025 ?
Oui : elle dépend de la date de la vente, pas de la date d'achat. Toute cession réalisée depuis le 15 février 2025 est concernée, pour les amortissements déduits depuis le début de la location.
Les amortissements du mobilier sont-ils réintégrés ?
La minoration porte sur le prix d'acquisition de l'immeuble cédé et les amortissements admis en déduction à ce titre. Le mobilier relève d'un traitement distinct ; à examiner au cas par cas.
Et au micro-BIC ?
Au micro-BIC, aucun amortissement n'est déduit : il n'y a rien à réintégrer.