Au régime réel, chaque charge déduite réduit votre résultat imposable, et donc l'impôt et les prélèvements sociaux. Encore faut-il savoir ce qui se déduit l'année même, ce qui s'amortit sur plusieurs années, et ce qui ne se déduit pas du tout.
Les charges déductibles l'année où elles sont payées
| Charge | Précisions |
|---|---|
| Intérêts d'emprunt | Seuls les intérêts : le capital remboursé n'est pas une charge. |
| Assurance de l'emprunt | Assurance décès-invalidité liée au prêt. |
| Frais de dossier et de garantie du prêt | L'année où ils sont payés. |
| Assurance propriétaire non occupant | Et l'assurance loyers impayés. |
| Taxe foncière | Hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères refacturée au locataire. |
| Charges de copropriété | Y compris la part récupérable si elle est comprise dans les recettes déclarées. |
| Énergie, eau, internet | Quand ils sont à votre charge (location saisonnière, charges forfaitaires). |
| Frais de gestion | Agence, conciergerie, commissions des plateformes de réservation. |
| Entretien et petites réparations | Ce qui maintient le logement en état, sans l'améliorer. |
| CFE | Cotisation foncière des entreprises (CFE du loueur en meublé). |
| Frais de comptabilité et de déclaration | Honoraires de l'expert-comptable, abonnement à un logiciel. Ils ne donnent plus droit à réduction d'impôt depuis les revenus 2025 (case 7FF). |
| Petit équipement | Linge, vaisselle, petit électroménager de faible valeur. |
| Frais bancaires | Du compte utilisé pour la location. |
Ce qui s'amortit
- Le logement, hors terrain, réparti en composants (gros œuvre, toiture, installations, agencements).
- Le mobilier et l'équipement de valeur, sur leur durée d'usage.
- Les travaux d'amélioration, de construction ou d'agrandissement.
- Les frais d'acquisition (droits de mutation, frais de notaire, commission d'agence), si vous choisissez de les ajouter au prix plutôt que de les déduire l'année de l'achat.
Les amortissements se déduisent dans la limite du résultat avant amortissement ; l'excédent est reporté. Voir amortissement LMNP et calculateur.
Ce qui ne se déduit pas
- le remboursement du capital de l'emprunt ;
- les dépenses personnelles, ou la part personnelle d'une dépense mixte ;
- l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ;
- la taxe d'habitation de votre propre résidence.
Les charges payées avant la mise en location
Les dépenses engagées pour préparer la location (intérêts pendant les travaux, assurance, petits équipements, annonces) peuvent en principe être prises en compte dans le premier résultat de l'activité. Elles doivent être justifiées et rattachées à l'activité.
Questions fréquentes
Travaux : charge ou amortissement ?
Les travaux d'entretien et de réparation se déduisent l'année même ; les travaux qui améliorent le logement, l'agrandissent ou remplacent un composant s'amortissent. La qualification se fait au cas par cas, d'après la nature des travaux.
Puis-je déduire mes déplacements pour aller au logement ?
Les frais de déplacement engagés pour les besoins de la location (état des lieux, travaux) peuvent l'être, s'ils sont justifiés et proportionnés.
Au micro-BIC, puis-je déduire mes charges ?
Non : l'abattement forfaitaire remplace toutes les charges. Le simulateur montre si le réel vous serait plus favorable.