La location meublée de résidence principale a son propre cadre : le titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Durée, préavis, dépôt de garantie, mobilier obligatoire : voici les règles du bail meublé, et celles du bail mobilité.
Les règles du bail meublé de résidence principale
| Règle | Ce que prévoit la loi | Article |
|---|---|---|
| Forme | Écrit, conforme au contrat type (annexe 2 du décret n° 2015-587) | 25-7 |
| Durée | Au moins un an, reconduit tacitement pour un an | 25-7 |
| Étudiant | Durée réductible à neuf mois, sans reconduction tacite | 25-7 |
| Préavis du locataire | Un mois, à tout moment | 25-8 |
| Congé du bailleur | Trois mois avant le terme, motivé par la reprise, la vente ou un motif légitime et sérieux | 25-8 |
| Dépôt de garantie | Deux mois de loyer en principal au plus | 25-6 |
| Inventaire | Inventaire et état détaillé du mobilier à la remise et à la restitution des clés | 25-5 |
Le congé donné par le bailleur est encadré : protection des locataires âgés de plus de 65 ans aux ressources modestes, et amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique (30 000 € pour une personne morale) en cas de congé frauduleux.
Source : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 25-3 à 25-11, version en vigueur au 3 octobre 2026 (Légifrance).
Le mobilier obligatoire
Un logement loué meublé comporte au minimum (décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, art. 2) :
- une literie comprenant couette ou couverture ;
- un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- des plaques de cuisson ;
- un four ou un four à micro-ondes ;
- un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à −6 °C ;
- la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- des ustensiles de cuisine ;
- une table et des sièges ;
- des étagères de rangement ;
- des luminaires ;
- du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Sans ces éléments, le logement peut être requalifié en location vide, avec un bail de trois ans et des revenus fonciers au lieu de bénéfices commerciaux.
Le bail mobilité
- Réservé aux locataires en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation ou en mission temporaire.
- Durée d'un à dix mois, non renouvelable et non reconductible (une semaine à dix-huit mois dans une résidence à vocation d'emploi, depuis le 28 novembre 2025).
- Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.
- Préavis du locataire : un mois.
Source : loi n° 89-462, art. 25-12 à 25-18, version en vigueur au 3 octobre 2026.
Un modèle commenté, conforme au contrat type, est proposé dans modèle de bail meublé.
Le bail et la fiscalité
Le type de bail détermine la nature de la location pour le micro-BIC : un bail meublé de résidence principale ou un bail mobilité relèvent de la location meublée de longue durée (case 5NI au micro-BIC), une location à la nuitée relève des meublés de tourisme. Voir micro-BIC en location meublée.
Questions fréquentes
Le dépôt de garantie inclut-il les charges ?
Non : la loi le limite à deux mois de « loyer en principal », c'est-à-dire hors charges.
Le mobilier s'amortit-il ?
Oui, au régime réel, sur sa durée d'usage. Voir amortissement LMNP.
Puis-je louer en meublé un logement mis en location vide auparavant ?
Oui, à l'issue du bail vide en cours, et en respectant les règles de congé de la location vide.