C'est le changement le plus important de ces dernières années pour les loueurs en meublé : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Voici ce que dit la loi, qui est concerné, et un calcul complet avant et après la réforme.
Ce que dit la loi
L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a ajouté un III à l'article 150 VB du code général des impôts : pour le calcul de la plus-value, le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction au titre de la location meublée (article 39 C).
- Cessions concernées : celles réalisées à compter du 15 février 2025, quelle que soit la date d'achat du bien.
- Amortissements concernés : seulement ceux effectivement déduits. Les amortissements restés en réserve, faute de résultat suffisant, ne minorent pas le prix (amortissements reportables).
- Pas de double compte : les amortissements déjà pris en compte au titre des travaux ne sont pas retirés une seconde fois.
Sources : CGI art. 150 VB, III (version du 21 février 2026) ; loi n° 2025-127, art. 84 ; FAQ DGFiP « Régime des locations meublées » (mars 2026) ; consultés le 3 octobre 2026.
Qui y échappe
La réintégration ne s'applique pas aux logements situés dans :
- les résidences pour étudiants, pour jeunes de moins de 30 ans en formation, en stage ou en alternance, et pour personnes de plus de 65 ans (CCH, art. L. 631-12 et L. 631-13) ;
- les établissements pour personnes âgées et handicapées, dont les EHPAD (CASF, art. L. 312-1, I, 6° et 7°), et les résidences-services agréées ou autorisées ;
- les établissements de soins de longue durée.
Le loueur au micro-BIC n'est pas concerné non plus : il ne déduit aucun amortissement.
Le calcul, avant et après la réforme
Un appartement acheté 200 000 €, avec 15 000 € de frais d'acquisition, loué en meublé au régime réel pendant 12 ans, puis revendu 300 000 €. Pendant la location, 60 000 € d'amortissements ont été déduits.
| Avant la réforme | Depuis le 15/02/2025 | |
|---|---|---|
| Prix de vente | 300 000 € | 300 000 € |
| Prix d'acquisition (prix + frais) | 215 000 € | 215 000 € |
| Amortissements déduits, retranchés du prix d'acquisition | — | − 60 000 € |
| Plus-value brute | 85 000 € | 145 000 € |
| Abattement impôt sur le revenu (12 ans : 7 × 6 % = 42 %) | − 35 700 € | − 60 900 € |
| Impôt sur le revenu à 19 % | 9 367 € | 15 979 € |
| Abattement prélèvements sociaux (7 × 1,65 % = 11,55 %) | − 9 818 € | − 16 748 € |
| Prélèvements sociaux à 17,2 % | 12 931 € | 22 059 € |
| Total, hors taxe sur les plus-values élevées | 22 298 € | 38 038 € |
Exemple fictif simplifié. Barèmes : service-public.gouv.fr F10864 (vérifié le 15 avril 2026) : abattement pour l'impôt sur le revenu de 6 % par an de la 6e à la 21e année et 4 % la 22e (exonération au-delà de 22 ans) ; pour les prélèvements sociaux, 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,6 % la 22e et 9 % par an de la 23e à la 30e (exonération au-delà de 30 ans) ; taux de 19 % et de 17,2 %. S'y ajoute une taxe de 2 % à 6 % quand la plus-value imposable dépasse 50 000 €, non comptée ici. Les forfaits pour frais (7,5 %) et pour travaux (15 %) ne sont pas utilisés dans l'exemple.
Dans cet exemple, la réforme coûte environ 15 740 € de plus à la revente, sans compter la taxe sur les plus-values élevées. Mais les 60 000 € d'amortissements ont, pendant douze ans, évité l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur autant de loyers : à 30 % de taux marginal et 17,2 % à 18,6 % de prélèvements sociaux selon les années, l'économie était de l'ordre de 28 000 à 29 000 €.
Ce que cela change pour vous
- Le régime réel reste souvent gagnant : l'impôt économisé chaque année au taux marginal, plus les prélèvements sociaux, dépasse en général l'impôt dû à la revente, d'autant que la plus-value bénéficie d'abattements pour durée de détention.
- La durée de détention compte davantage : au-delà de 22 ans, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu, et au-delà de 30 ans de prélèvements sociaux ; les amortissements réintégrés le sont alors aussi.
- Le type de résidence compte : en résidence étudiante, seniors ou EHPAD, la réintégration ne s'applique pas.
- Le suivi des amortissements devient décisif : il faut pouvoir justifier, au jour de la vente, le montant exact des amortissements déduits, année par année. Votre espace en garde la trace.
À la vente : les démarches
- Le notaire calcule et paie la plus-value lors de la signature, à partir des éléments que vous lui fournissez : transmettez-lui le total des amortissements déduits, liasse par liasse.
- La cessation d'activité se déclare si vous ne louez plus d'autre bien meublé, avec une dernière déclaration de résultats.
- Les déficits et amortissements restants : les déficits restent imputables sur d'autres revenus de location meublée non professionnelle pendant dix ans ; sans autre activité, ils sont perdus.
Voir aussi plus-value LMNP et LMNP 2026 : ce qui change.
Questions fréquentes
J'ai acheté avant 2025 : suis-je concerné ?
Oui, si vous vendez depuis le 15 février 2025. La règle dépend de la date de la vente, et elle porte sur tous les amortissements déduits depuis le début de la location.
Les amortissements restés en réserve sont-ils réintégrés ?
Non : seuls les amortissements admis en déduction minorent le prix d'acquisition.
Le mobilier est-il concerné ?
La minoration porte sur le prix d'acquisition de l'immeuble vendu. Le mobilier relève d'un traitement distinct, à examiner au cas par cas.
Vaut-il mieux repasser au micro-BIC avant de vendre ?
Repasser au micro-BIC n'efface pas les amortissements déjà déduits, et fait renoncer à la déduction des amortissements en réserve. La décision se chiffre au cas par cas, idéalement avec un expert-comptable.