Les loyers d'un logement meublé ne sont pas imposés comme ceux d'une location vide. Ce sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec deux régimes possibles, des prélèvements sociaux propres et, au régime réel, la possibilité de déduire l'amortissement du bien. Voici comment se calcule l'impôt, exemple chiffré à l'appui.
Location meublée ou location nue : deux fiscalités
| Location meublée (LMNP) | Location nue | |
|---|---|---|
| Catégorie de revenus | Bénéfices industriels et commerciaux | Revenus fonciers |
| Régime simplifié | Micro-BIC : abattement de 50 % (30 % pour un meublé de tourisme non classé) | Micro-foncier : abattement de 30 % |
| Régime réel | Charges réelles + amortissement du bien et du mobilier | Charges réelles, sans amortissement |
| Déficit | Imputable sur les seuls revenus de location meublée, 10 ans | Imputable sur le revenu global dans une certaine limite |
| Prélèvements sociaux | 18,6 % (depuis les revenus 2025) | 17,2 % |
Pour la location nue, voir le comparatif revenus fonciers, micro-foncier ou réel.
Comment l'impôt se calcule
- Le revenu imposable. Au micro-BIC, recettes moins l'abattement forfaitaire. Au réel, recettes moins charges, moins amortissements dans la limite du résultat.
- L'impôt sur le revenu. Le revenu de location meublée s'ajoute à vos autres revenus et suit le barème progressif : il est taxé à votre taux marginal.
- Les prélèvements sociaux. 18,6 % du même revenu imposable.
Exemple chiffré
Un studio loué à l'année 9 600 € par an, charges comprises, acheté 160 000 € frais inclus (terrain 15 %), meublé pour 5 000 €. Charges payées : 3 200 € (intérêts, assurance, taxe foncière, copropriété). Taux marginal d'imposition : 30 %.
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Recettes | 9 600 € | 9 600 € |
| Abattement de 50 % / charges réelles | − 4 800 € | − 3 200 € |
| Amortissement (bâti sur 30 ans en moyenne, mobilier sur 7 ans) | — | − 5 248 € |
| Revenu imposable | 4 800 € | 1 152 € |
| Impôt sur le revenu (30 %) | 1 440 € | 346 € |
| Prélèvements sociaux (18,6 %) | 893 € | 214 € |
| Total | 2 333 € | 560 € |
Exemple fictif simplifié. Amortissement : 136 000 € de bâti / 30 ans = 4 533 € + 5 000 € / 7 = 714 €, soit 5 248 €. Les frais de comptabilité du réel, eux-mêmes déductibles, ne sont pas comptés.
Refaites le calcul avec vos propres chiffres dans le simulateur micro-BIC ou réel.
Les impôts à côté de l'impôt sur le revenu
- La CFE, due par les loueurs en meublé à partir de la deuxième année, sauf exonération : CFE du loueur en meublé.
- La taxe foncière, payée par le propriétaire et déductible au réel.
- La TVA, en principe non : la location meublée d'habitation est exonérée, sauf para-hôtellerie (location meublée et TVA).
- La plus-value à la revente, avec la réintégration des amortissements depuis 2025 (plus-value LMNP).
Les obligations déclaratives
Déclarer le début d'activité sur le guichet unique (guide pas à pas), puis chaque année soit vos recettes au micro-BIC sur la 2042-C-PRO, soit votre liasse 2031 au réel avant d'en reporter le résultat (déclaration LMNP).
Questions fréquentes
La location meublée est-elle toujours plus avantageuse que la location nue ?
Fiscalement, le régime réel de la location meublée est souvent plus favorable grâce à l'amortissement. Mais le meublé demande du mobilier, un bail spécifique et une gestion plus active ; et l'amortissement est désormais réintégré dans la plus-value à la revente.
Mes loyers meublés font-ils monter mon taux d'imposition ?
Le revenu imposable de location meublée s'ajoute à vos autres revenus et peut vous faire changer de tranche. Au régime réel, il est souvent réduit à zéro par les amortissements.
Puis-je déduire mes charges au micro-BIC ?
Non : l'abattement forfaitaire remplace toutes les charges. Pour les déduire, il faut opter pour le régime réel.