Louer une chambre meublée dans sa résidence principale peut être totalement exonéré d'impôt sur le revenu, à condition de respecter des règles précises de loyer ou de montant. Attention : ces exonérations ne sont prévues que jusqu'au 31 décembre 2026. Voici les deux cas d'exonération, ce qui se passe au-delà, et le cas de la chambre louée en courte durée.
Cas 1 : la chambre est la résidence principale du locataire
Les loyers sont exonérés d'impôt sur le revenu si trois conditions sont réunies en même temps (CGI art. 35 bis, I) :
- les pièces louées font partie de votre résidence principale, sans former un logement indépendant ;
- elles constituent la résidence principale du locataire (ou sa résidence temporaire s'il est salarié saisonnier) ;
- le loyer est fixé dans des limites raisonnables.
| Plafonds de loyer annuel « raisonnable », hors charges, 2026 | Par m² de surface louée |
|---|---|
| Île-de-France | 215 € |
| Autres régions | 159 € |
Sous ces plafonds, le loyer est toujours considéré comme raisonnable. Ce sont les mêmes que pour l'exonération de CFE (CFE du loueur en meublé).
Exemple. Une chambre de 12 m² à Lyon, louée à un étudiant qui y vit à l'année : plafond 12 × 159 € = 1 908 € par an hors charges. Avec un loyer de 150 € par mois hors charges (1 800 € par an), les loyers sont exonérés.
Cas 2 : des personnes de passage, petites recettes
Quand vous louez une ou plusieurs pièces de votre habitation à des personnes qui n'y élisent pas domicile (voyageurs, chambre d'hôtes), les recettes sont exonérées si elles ne dépassent pas 760 € TTC par an, petit-déjeuner compris (CGI art. 35 bis, II). Au-delà, la totalité devient imposable, pas seulement l'excédent. Cette exonération ne se cumule pas avec le micro-BIC.
Les deux cas peuvent se combiner : un étudiant pendant l'année universitaire, puis des vacanciers l'été.
Sources : CGI art. 35 bis (version en vigueur depuis le 31 décembre 2023, exonérations applicables aux locations réalisées jusqu'au 31 décembre 2026) ; BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 60 à 230 ; BOI-BAREME-000044 ; impots.gouv.fr ; consultés le 3 octobre 2026.
Quand les conditions ne sont pas remplies
Les loyers sont imposés comme une location meublée classique, en bénéfices industriels et commerciaux : micro-BIC (abattement de 50 % pour la location à un locataire en résidence principale ou une chambre d'hôtes, sous le seuil de 77 700 € pour les revenus 2025 et 83 600 € pour 2026) ou régime réel. Voir micro-BIC et fiscalité de la location meublée.
La chambre louée en courte durée (type Airbnb)
- Le cas 1 ne s'applique pas : un voyageur ne fait pas de la chambre sa résidence principale. Seul le seuil de 760 € par an peut exonérer.
- Chambre d'hôtes : nuitée avec petit-déjeuner et linge de maison au minimum, cinq chambres et quinze personnes au plus, accueil par l'habitant, déclaration préalable en mairie (Cerfa 13566). L'immatriculation est requise quel que soit le montant des revenus.
- Meublé de tourisme : il suppose l'usage exclusif du logement par le client. Une chambre dans un logement où vous êtes présent n'en est donc pas un ; la limite de 120 jours par an vise la location du logement entier (meublé de tourisme).
- La taxe de séjour s'applique aux personnes de passage.
Faut-il déclarer quelque chose ?
Quand l'exonération d'impôt sur le revenu s'applique, il n'y a rien à reporter sur la déclaration de revenus. Pour la question du numéro SIRET dans ce cas précis, aucune source officielle ne tranche expressément ; dès que les loyers deviennent imposables, la déclaration de début d'activité s'impose dans les quinze jours (guide pas à pas).
Questions fréquentes
Les exonérations continuent-elles après 2026 ?
Le texte en vigueur les limite aux locations réalisées jusqu'au 31 décembre 2026. Une prolongation dépendrait de la prochaine loi de finances : nous mettrons cette page à jour.
Le plafond s'applique-t-il charges comprises ?
Non, il s'agit du loyer annuel hors charges, rapporté à la surface louée.
Que se passe-t-il si mon loyer dépasse le plafond ?
L'exonération est perdue : les loyers sont imposés comme une location meublée classique, au micro-BIC ou au réel.