Au décès d'un loueur en meublé, deux séries de règles se croisent : celles des droits de succession sur le logement, et celles de l'activité de location, qui s'arrête au jour du décès. Les héritiers doivent déclarer le dernier résultat, puis décider de continuer à louer, de vendre, ou de garder le bien en indivision. Voici ce qu'il faut savoir, et ce qui ne se transmet pas.
Les droits de succession : pas de régime de faveur
- Le logement loué en meublé est évalué à sa valeur vénale au jour du décès, comme tout bien immobilier.
- Les abattements et le barème sont ceux de droit commun : 100 000 € par enfant, conjoint survivant et partenaire de PACS exonérés, barème de 5 % à 45 % en ligne directe.
- Il n'existe aucun régime de faveur propre au LMNP. Même le loueur professionnel est exclu de l'exonération partielle de 75 % des transmissions d'entreprise (« pacte Dutreil ») : les textes écartent expressément les activités de location de locaux meublés à usage d'habitation.
- Les meubles du défunt sont en principe évalués forfaitairement à 5 % de l'actif, sauf preuve contraire (inventaire, acte de vente).
Sources : CGI art. 764, 777, 779 et 787 C ; BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10 § 15 ; service-public.gouv.fr F14198 ; consultés le 4 octobre 2026.
L'année du décès : la dernière déclaration
Le décès met fin à l'activité de location du défunt. Les héritiers doivent :
- déclarer le résultat de location meublée jusqu'au jour du décès, dans les six mois qui suivent (au régime réel, une liasse 2031 et 2033 arrêtée à la date du décès) ;
- déclarer les revenus du défunt jusqu'au décès sur sa déclaration de revenus, l'année suivante ;
- déposer la déclaration de succession dans les six mois du décès (pour un décès en France).
Seuls les revenus réalisés jusqu'au décès sont imposés. Pour un loueur non professionnel, le décès n'entraîne pas d'imposition de la plus-value latente du logement : il n'y a pas de cession. Pour un loueur professionnel, les règles des plus-values professionnelles s'appliquent, avec une exonération possible après cinq ans d'activité.
Sources : CGI art. 201 et 204 ; BOI-BIC-CESS-40 § 10 et 260 ; BOI-IR-CESS-10 § 180 ; BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 400 et 410 ; consultés le 4 octobre 2026.
Ce qui ne se transmet pas
- Les déficits reportables du défunt ne passent pas à ses héritiers. Le conjoint survivant peut, dans une certaine mesure, imputer ceux qui proviennent de ses biens propres et de la moitié des biens communs.
- Les amortissements en réserve (non déduits faute de résultat suffisant) : aucun texte ne prévoit leur transmission aux héritiers. Considérez qu'ils sont perdus, et faites-le vérifier par votre expert-comptable.
- Le plan d'amortissement du défunt s'arrête : l'héritier qui continue la location repart sur une nouvelle base.
Source : BOI-IR-CESS-10 § 190 et 200, consulté le 4 octobre 2026.
L'héritier qui continue à louer en meublé
L'héritier qui loue à son tour le logement en meublé démarre sa propre activité de LMNP : déclaration de début d'activité au guichet unique pour obtenir un SIRET (guide INPI pas à pas), choix du micro-BIC ou du réel, déclaration 1447-C pour la CFE.
Au réel, il amortit le logement sur sa valeur vénale au jour du décès, en principe celle retenue dans la déclaration de succession, terrain exclu et par composants. C'est souvent une base plus élevée que le prix payé par le défunt des années plus tôt : un avantage réel pour l'héritier.
Source : BOI-BIC-AMT-10-30-30-20 § 10, consulté le 4 octobre 2026.
Plusieurs héritiers : l'indivision
Quand plusieurs héritiers reçoivent le logement, ils sont en indivision. S'ils continuent la location, le régime réel s'impose (le micro-BIC est exclu pour un bien indivis), chacun est imposé sur sa quote-part du résultat, et le statut de loueur non professionnel ou professionnel s'apprécie au niveau de chaque foyer. Les décisions de gestion obéissent aux règles de l'indivision. Voir indivision et LMNP.
Le conjoint usufruitier, les enfants nus-propriétaires
Souvent, le conjoint survivant reçoit l'usufruit et les enfants la nue-propriété. Les droits des enfants sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, fixée par un barème selon l'âge de l'usufruitier (CGI art. 669). Selon le BOFiP, l'usufruitier ne peut pas amortir le logement, sous réserve d'une décision du Conseil d'État de 2019 qui a admis l'amortissement d'un usufruit viager. Au décès de l'usufruitier, les enfants deviennent pleins propriétaires sans nouveaux droits. Voir démembrement et LMNP.
Sources : CGI art. 669 et 1133 ; BOI-BIC-AMT-10-20 § 260 ; consultés le 4 octobre 2026.
L'héritier qui vend
Le prix d'acquisition retenu pour la plus-value est la valeur retenue dans la déclaration de succession, majorée des frais (droits de succession afférents au bien, frais de notaire). Les amortissements que l'héritier a lui-même déduits s'il a loué en meublé au réel minorent ce prix, sauf pour les résidences étudiantes, seniors et les établissements de soins. L'administration n'a pas précisé si ceux déduits par le défunt minorent aussi le prix de l'héritier : faites valider ce point par le notaire. Voir plus-value LMNP.
Source : CGI art. 150 VB (version du 21 février 2026), consulté le 4 octobre 2026.
Payer les droits
Les droits de succession peuvent être payés en plusieurs fois : jusqu'à un an en trois versements, ou trois ans en sept versements si la succession comprend au moins 50 % d'actifs non liquides, comme un logement. Un paiement différé est possible quand la succession comporte un usufruit.
Source : service-public.gouv.fr F36432, consultée le 4 octobre 2026.
Questions fréquentes
Les droits de succession sont-ils réduits parce que le logement est loué ?
Il n'y a pas de réduction légale. L'occupation par un locataire peut toutefois peser sur la valeur vénale retenue, à justifier par des éléments de comparaison.
Puis-je reprendre les déficits de mon parent ?
Non, les déficits sont personnels et ne se transmettent pas aux héritiers.
Le locataire peut-il rester ?
Oui : le bail meublé se poursuit avec les héritiers, qui deviennent les bailleurs. Voir bail meublé.
Faut-il préparer quelque chose de son vivant ?
Une donation, en pleine propriété ou de la nue-propriété, permet de transmettre le logement en profitant des abattements renouvelables tous les quinze ans.