Le principe
Au régime réel, le logement loué en meublé et son mobilier sont des immobilisations de votre activité. Leur usure est constatée chaque année par une dotation aux amortissements, qui vient en déduction de vos loyers comme une charge, alors qu'elle ne vous coûte rien en trésorerie. C'est le levier fiscal de la location meublée au réel.
Calculateur par composants
Indiquez le prix d'achat, la part du terrain et la date de mise en location ; ajustez si besoin la répartition et les durées.
| Composant | Part du bâti % | Durée (ans) |
|---|---|---|
| Gros œuvre | ||
| Façades, étanchéité, toiture | ||
| Installations techniques (électricité, plomberie, chauffage) | ||
| Agencements intérieurs |
Ventilation et durées données à titre d'exemple : elles doivent être justifiées pour chaque bien (état, âge, nature des travaux). Amortissement linéaire, première année au prorata des jours de location. Calcul fait dans votre navigateur.
Ce qui s'amortit, et ce qui ne s'amortit pas
- Le terrain ne s'amortit pas : il ne perd pas de valeur avec le temps. Pour un appartement, c'est la quote-part de terrain comprise dans le prix. Seule la fraction correspondant à la construction est amortissable.
- Le bâti s'amortit par composants : chaque composant identifié a son propre plan d'amortissement (CGI, annexe II, art. 15 bis).
- Le mobilier et les équipements s'amortissent séparément, sur leur propre durée.
- Les travaux d'amélioration s'amortissent ; les travaux d'entretien et de réparation se déduisent comme des charges l'année où ils sont payés.
- Les frais d'acquisition (droits de mutation, frais de notaire, commission d'agence) peuvent être ajoutés au prix et amortis, ou, sur option, déduits l'année de l'achat.
Sources : BOI-BIC-AMT-10-20 (terrains) et BOI-BIC-AMT-10-40-10 (composants), consultés le 3 octobre 2026.
Les composants et leurs durées
Aucun texte ne fixe une grille obligatoire pour un logement loué en meublé : la répartition et les durées doivent correspondre à la réalité du bien et pouvoir être justifiées. Le tableau ci-dessous donne les ordres de grandeur couramment retenus pour un logement en bon état ; un bien ancien, déjà rénové ou au contraire à rénover appelle d'autres choix.
| Élément | Durée couramment retenue |
|---|---|
| Gros œuvre, structure | 40 à 80 ans |
| Façades, étanchéité, toiture | 20 à 30 ans |
| Installations techniques (électricité, plomberie, chauffage) | 15 à 25 ans |
| Agencements intérieurs | 8 à 15 ans |
| Mobilier, électroménager | 5 à 10 ans |
Fourchettes d'usage, données à titre indicatif ; elles ne constituent pas une doctrine administrative.
Le plafond de déduction
Pour une location consentie par une personne physique, l'amortissement n'est déductible que dans la limite du loyer acquis, diminué des autres charges afférentes au bien. Autrement dit, il ne peut ni créer ni augmenter un déficit. La part non déduite n'est pas perdue : elle se reporte sur les exercices suivants, dans la même limite, sans durée maximale prévue par le texte.
Exemple. Loyers 12 000 €, charges 5 000 €, amortissement de l'année 9 000 €. Le résultat avant amortissement est de 7 000 € : on déduit 7 000 € d'amortissement, le résultat est nul, et 2 000 € sont mis en réserve pour les années suivantes.
Source : CGI art. 39 C, II, consulté sur Légifrance le 3 octobre 2026.
Le suivi de cette réserve sur plusieurs années, avec un tableau complet, est détaillé dans amortissements reportables en LMNP.
Amortissement et revente
Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué des amortissements déduits au titre de la location meublée. Les amortissements font donc baisser l'impôt pendant la location, mais augmentent la plus-value imposable à la revente, sauf exceptions (résidences étudiantes et seniors, EHPAD, résidences-services). Voir plus-value LMNP.
Questions fréquentes
Quand commence l'amortissement ?
À la date où le bien est affecté à la location, en général la mise en location, et non à la date d'achat. La première année, la dotation est calculée au prorata du temps.
Comment connaître la part du terrain ?
L'acte d'achat la précise parfois. À défaut, elle s'estime selon la nature du bien et sa situation : elle est plus élevée pour une maison avec jardin que pour un appartement en étage, et dans les centres-villes chers. L'estimation doit pouvoir être justifiée.
Puis-je amortir un bien reçu en donation ou en héritage ?
Oui, sur la base de sa valeur à la date de la transmission, hors terrain. Les frais liés à la transmission suivent leur propre traitement.
Que se passe-t-il au micro-BIC ?
Il n'y a pas d'amortissement : l'abattement forfaitaire est censé tout couvrir. Les amortissements mis en réserve au réel ne peuvent plus être déduits tant que vous restez au micro-BIC : à chiffrer avant de quitter le réel.